你的房租又双叒叕涨了吗?|思客问答

发表于  08/20 06:30   约7分钟

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文|孙惠

   这个夏天,和高温天一样火爆的话题,是租房价格涨了,涨了,又涨了。

近期一线城市房租呈现快速上涨势头

近期一线城市房租呈现快速上涨势头

  从2018年房租数据来看,北京、上海、深圳、广州的房租增速均较高。以北京和广州为代表分析往年七月份房租增速为例,北京2018年7月份房租环比上涨2.63%,同比上涨21.89%,广州市2018年7月房租环比上涨2.92%,同比上涨21.64%,均处于过去五年间的较高水平。

  这一串数字看起来似乎不大,但换成“真金白银”就能感觉到上涨压力。在新京报的一篇报道中,在北京,一名北大毕业生看中了海淀路社区的一个三居室中的一间卧室。原来的房租是3000元/月,最近几天他接到中介通知,称房东直接涨价1500元/月。

链家APP上,宣武门附近某小区不到50平米一居室的月租金已经高达8000元/月。

链家APP上,宣武门附近某小区不到50平米一居室的月租金已经高达8000元/月。

  根据最近租房的毕业生反映:海淀三四环左右的单间涨价1000多元,朝阳区较内环的一居室涨价接近1000元,望京区域最近出现涨价900元的情况。五环外地段也出现房租上涨,亦庄单间从5月的2300元涨到现在的2900元;通州土桥附近的二居室,去年房租为4500元,今年7月涨到5300元。

  房地产市场的问题一直是大多数人最关心的焦点。在国家“房住不炒”的理念下,各地房价不再疯涨,为什么房租却悄然上涨?租金过快上涨有什么影响?租房市场未来会如何发展?今天跟着思客君来了解一下房子与房租的那些事儿。

图片来源:东方IC

图片来源:东方IC

一线城市房租近期为何上涨?

 

  首先是受供求关系的影响,诸葛找房首席分析师陈雷认为,随着毕业季、就业季的到来,大量应届生涌入租房市场,这使得房屋租赁供应紧张,进而推高了房租。此外,随着北京等城市对租赁市场开展整顿,使得供应量减少,出现了供不应求的情况。

  其实毕业季年年有,每年的7-8月,都是租房旺季,但房租并未像今年一样跳涨。所以这次房租上涨,还有所不同。

  有专家深层分析,这次房租上涨背后,更多的是资本涌入后新的炒作行为的“预演”。

  水木社区上有篇特火的帖子,大意是这样的,房主在天通苑的一套120平米的三居室要出租,心理预期是7500一个月,结果两家中介公司都争着和他签约。房租最终被抬高至10800元一个月,一次性给了11个月的房租,并且承诺每年上涨2%。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,各个中介公司在各区市场的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

  在这样的情况下,中介垄断房源、互相抬价,另外还存在将中低端租赁房源改造成中高端长租公寓的情况,从而拉高了租金价格。

  而在中原地产首席分析师张大伟看来,中介吃差价并不是导致房租上升的根本原因。租赁市场最大的核心问题依然是租售比(每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价)悬殊。

  北京目前的租售比仍在1:500以下,而一般国际上较为健康的房地产市场的租售比在1:200-1:300之间。

  这意味着,如果仅靠收房租拿回买房成本,在北京需要70年左右。

  在这样的情况下,一线城市房租与房价是长期背离的。之前由于中国居民买房往往都是为了投资,而不是为了通过收租来实现长期的收益,所以中国房租较低的现象才会长期存在,如今国家已经逐步明确“房住不炒”,那么原先的很多炒房党就会变身为“包租公、包租婆”,从而将房租作为自己重要的收益来源。

图片来源:东方IC

图片来源:东方IC

 

租金过快上涨有什么影响?

 

  其实租金问题是一个民生问题。通常来说,30%是房租收入比的“黄金分割”点。也就是说,如果房租超过收入的30%,其他消费的空间就会被大大压缩,生活幸福感就会明显下降。

  链家研究院院长杨现领撰文指出,如果租金上涨过快,就会引发潜在的通胀风险。无论是成熟市场,还是发展中市场,租金支出都是家庭消费支出的重要部分,因此,租金稳定对于通胀的管理非常重要。

  另外,租金市场的稳定对于人口城市化具有突出含义。当前大量的流动人口和新市民的收入偏低,支付能力有限,租金上涨过快,不仅会对他们的城市融入构成无形的障碍,而且一旦他们回流农村或小城镇,也将对大城市的服务成本产生供给冲击,从而导致城市化的倒退。

 

如何让租赁市场稳定下来?

 

  对于房租未来的走势,张大伟认为,如果不调控,当下的短期上涨很可能只是开始。

  那如何才能让租赁市场的租金稳定下来呢?很多媒体质疑房租上涨是资本推波助澜的结果,但这种情况更多属于个案。

  根本出路在于构建一套完整的租赁供应体系,扩大有效供给,对此贝壳研究院提了四条建议:

  一、有效盘活存量,把业主闲置的房源,最大限度释放出来,这部分供应将主要满足青年白领的单间和中低收入家庭的整租需求;

  二、加速推进集体建设用地的租赁住房开发,满足流动人口的租赁需求;

  三、有序规范而不是清理二房东市场,形成市场的有效供应,特别是有效的单间供应,从而稳定中低端租赁市场;

  四、合理利用企业闲置用地,通过更加市场化的方式使其进入租赁市场,主要满足企业年轻员工、公务员等人群的需求。

  一个积极的消息是,目前全国已经有超过10个城市成交租赁类土地,预计将能供应超过10万套住房。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市供应租赁土地速度加快。北京计划在2022年前将提供1000公顷的集体土地用于建设租赁住房,租金将参照周围租赁房屋市场的水平,并鼓励签订长期房屋租赁合同。

  张大伟认为,随着该批租赁住房的集中入市,供需失衡现状将得到改善。(部分资料来源:新京报 证券日报 中国新闻网)

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根本出路在于构建一套完整的租赁供应体系,扩大有效供给。

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