住建部最新发声,透露2018年楼市四大信号

发表于  2017/12/26 06:30   约9分钟

  2017年的最后三个月,中国房地产市场迎来一轮密集的政策信号。从十九大到年末的中央政治局会议,再到中央经济工作会议,三场高层会议连续对房地产市场定调。

  一方面,新的住房制度轮廓逐渐清晰,与之相配套的长效机制建设开始提速;另一方面,如何应对短期市场波动也有了明确的指导思路。

  2017年即将过去,2018年楼市的调控政策成为大众关注话题。

 

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  即将到来的2018年楼市会出现怎样的变化?日前召开的全国住房城乡建设工作会议透露出了一些玄机:

  住建部部长王蒙徽:明年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

  该提法为何此时出现?又将对全国楼市带来什么影响?

  关于楼市,在刚刚结束的中央经济工作会议中的表述是:

  加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  我们可以发现中央经济工作会议的表述侧重全局,侧重住房制度,主要谈了租赁市场、供应方式、调控方式。住建部长的表态,则侧重于商品房市场。这两个表述互为补充,有利于我们全面了解未来的楼市走向。

  城市与房地产研究专家孟祥远针对此次“施行差别化调控政策”的表述,给出了自己的解读:

  第一,全国住房城乡建设会议是一个级别很高的全国范围内的房地产会议,此次会议上提出的政策要求是决定未来房地产走势的重要信号。

  第二,“满足首套刚需、支持改善需求”,这意味着2018年会对刚需和改善性购房有太多抑制。有了住建部长的新表态,2018年会微调政策,对真正有居住需求的买房人来说,是个大利好。

  第三,我们基本上可以确定:2018年中国楼市整体处于平稳局面,不是冬天。差别化调控实质上就是稳定房地产市场发展前景,大起大落的市场行情不是调控政策的目标与目的。

 

2018,楼市调控力度会不会松动?

 

  2017年,据中原地产研究中心统计,截至目前,全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。

  通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施,今年全国楼市降温并持续保持平稳。国家统计局数据显示,5月份开始,上海、北京出现房价环比“零增长”,深圳房价环比下跌;到了11月份,11个热点城市新房价格跌回一年前,热点城市的成交降温更是明显。

  谈及明年的楼市调控力度,全国住房城乡建设工作会议也给出了明确的答案:

  住建部部长王蒙徽:坚持调控目标不动摇、力度不放松,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。

  加大房地产市场秩序规范整顿力度,加强市场监测分析,提高精准调控的能力和水平,进一步强化地方政府主体责任。

  以上表述与中央经济工作会议的要求一脉相承,这就意味着调控政策不会出现大幅松动。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波:楼市平衡发展的调控目标不会变。只有落实“因城施策”的差别化调控才能实现调控政策的连续性和稳定性,而具体举措则会随着市场走向进行适度调整。

 

如何“支持改善需求”、“遏制投机炒房”?

 

  严厉的限购和限贷举措在2017年成为众多城市收紧楼市的标配手段,部分城市政策甚至经历了多轮升级。

  以北京为例,当前政策是首套房首付不低于35%,首套非普通自住房首付不低于40%;二套房“认房又认贷”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%;贷款最长期限25年,且贷款利率上浮较多,首套房主流商贷利率执行基准利率的1.1倍,二套房则为1.2倍,限购限贷政策可谓全国最严,不少购房者将选择延后换房或者全款交易。

  财经评论员刘晓博:所谓“改善需求”,是两个含义。一个是“小房子换大房子”,一个是“购买二套房”。现在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”,住建部长的新说法,显然构成利好。

  什么是投机炒房?首先是大量买入,然后是短时间频繁交易。对于这些人,当然应该限制。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进:在“支持改善需求”方面,相对来说比2017年的基调略有放宽,2017年有一定遏制改善性需求的趋势。2018年政策不排除针对部分首套房和二套房认定、普通住房和非普通住房认定等出现微调。

  在投机炒房方面,依然是遵循“房住不炒”的思路,进行严厉管控,如近期银行委托信托公司投资的信托资金,也明确不允许进入房地产领域。

 

首提县城楼市去库存意味着什么?

 

  国家统计局新闻发言人毛盛勇12月14日在发布会上表示,三四线城市的去库存在扎实推进,而且成效比较明显。去库存依然是2018年房地产市场调控的重要工作之一。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进:县城去库存概念是一个重要内容。2015年前基本是一二线重点城市郊区市场去库存;2016年-2017年是地级市(三线城市)去库存;2018年,则迎来县域去库存的阶段。县城去库存对全国房地产市场交易有积极的托底作用,同时也防范了市场交易大幅下滑的风险。

  商业地产去库存比住宅去库存更为紧迫。商业地产的库存积压风险比住宅库存更高,2018年的工作重点不仅是住宅房屋去库存,关键更是商业地产的去库存。

  财经评论员刘晓博:“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,意味着部分城市仍然允许、甚至支持投资性需求。这些城市楼市政策很难收紧,甚至还会有所放松。

 

住房租赁开启楼市新一轮周期?

 

  针对中央经济工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”,全国住房城乡建设工作会议提出,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。

  其实,2017年下半年,住房租赁制度改革已成重头戏。首批12个城市开展了住房租赁试点,全国超50城出台了支持住房租赁的政策。北京、上海等城市纷纷增加了房企自持、集体租赁住房等租赁房源的供应,多地上线官办住房租赁服务平台。

  租赁住房政策的推出,从供给和需求两方面都会影响房地产市场。

  从供给层面来看, 租赁住房挤占了很大一部分普通商品房供给。目前租赁住房分两档,第一档是一线城市,以上海作为标准,租赁占新增的 60%;第二档是二线城市,以杭州作为标准,租赁占新增 30%。

  从需求层面来看,租赁住房政策会改变房地产需求的结构。以前是房地产销售好,然后拉动房地产投资。而现在房地产的需求分为了两部分,一部分是刚性的租赁住房需求,另一部分是普通的商品房需求。

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞:保护租赁利益相关方权益不仅是租购同权,更要保护租赁双方的利益。发展长期租赁市场,要采取机制激励市场主体愿意去从事长期租赁业务,如在税收、土地方面采取措施让开发自持住房的企业利益得到保障。

  同时,制度上要对租期等进行规定,建议是3年为一个租期,除非承租人提出解约,出租人不能提前结束租约。当前国内对承租人利益保护的法律法规还不够明确,导致出租人可以随意涨租金、解约、限制承租人行为,需要进行约束。(编辑:杨胡贤哲)

 

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