为什么遵义商铺比北京商铺更能产生现金流?

发表于  10/11 06:30   约9分钟

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事实上,不理想城市也有它理想的一面,关键在于你怎么看待城市病的问题。

  在规划师眼里,“好城市”主要讲城市的可持续性、城市的健康程度。按照这个标准,一些城市规划建设中的定势思维被推翻,比如城中村、地下室、群租房,恰恰是这些脏乱差的城市区域给予了城市发展的动力。那么什么样的城市是最理想的?

 

何为“不理想的城市”?

 

  当我们去谈论“一个城市是不是理想城市”或者“一个什么样的城市是理想城市”的时候,实际上在说“一个城市的是与非”的问题,即“什么样的城市是好城市,什么样的城市又是不好的城市”。作为一名规划师,我告诉大家,这个问题我没有答案。

  我们不知道什么是理想的城市,但是我们都知道什么是不理想的城市。所以,我想先从“不理想的城市”的角度谈这个问题。一说到“不理想的城市”的时候,大家都可以举例,比如拥挤、污染、脏乱差、无序等等。

  我们来看一个很挤的城市,这个城市叫遵义,分成了两个区域——老城与2000年左右所建设的新城。老城和新城的城市肌理和城市密度差不多,不像我们现在看到的2000年以后所建设的别的新城,是开阔的高楼大厦和宽马路。2000年遵义所建设的新城还延续着与老城一致的状态。我们如果看遵义的卫星图,你会发现,你基本看不到疏密关系,它只要有房子的地方就挨在一起。

  这样的城市,我们的第一印象是:这是一个很压抑的、很拥挤的城市,不开阔,加上贵州省天无三日晴的天气,始终阴沉沉的让人得不到开阔的感受。你的第一感觉是——这不是一个好城市。

  其实,遵义的街道上有更高的建筑,有更好的街道活力。在北京的街道上,人行道上停满了机动车。哪怕是首都核心功能区内的人行道也是。再看看遵义的街道——违章停车的人很少,有很好的街道活力;高峰时期内,每条主干道的每一个人行横道都有两个交警去负责把机动车拦下来,让行人过马路。而在北京,我们看不到这样的现象。

  在与北京同样繁华程度的地段,遵义的住宅价格是4000元/平米,底商商铺是4万元/平米;而北京的国瑞城为4.4万元/平米,王府井2.2万元/平米,幸福家园3.3万元/平米(这都是商铺的价格)。

  这说明,同样的城市空间,遵义比北京能够产生更多的现金流。北京的住宅和商铺的价格是倒挂的,遵义商铺的价格是住宅的10倍。这证明了在遵义这样的一个紧凑的城市空间所创造出来的街道活力与临街店面的商业价值。

  所以,对一个可持续城市的尺度来说,遵义拥挤归拥挤,但它是一个能够产生现金流的城市,它是一个在经济上更健康、更有效率的城市。相比起北京,遵义能做到“交警到主干道的两个斑马线上去维持交通”——这是因为遵义的人口密度高。同样的人口密度下,它的城市管理者可以去管辖到更小的范围,可以实现城市的精细化管理。而北京的摊子铺得很大,管理的成本也越来越高——这就是为什么北京的人行道上停满了车而遵义的人行道上不停车的原因。

  同样,在遵义人口密度最高达约7万人/平方公里的中华办上,遵义并不比北京更堵。遵义的城区有100万辆机动车,北京有500多万辆机动车,遵义也没有比北京更堵。所以,人口密度不一定会带来城市病。

  如果我们认为城市的拥堵指数是个问题,那打个比方,人的体重比较大是不是病?人的体重比较大并不意味着他就有病,有可能因为他的身高很高。我们不能只看一个指标,而要结合身高、体脂含量来看你是不是有病。

  同样的道理,我们如何去诊断“城市拥挤”是不是病呢?“城市拥挤”也只是一个状态指标,它并不意味着有病。一个城市有没有病不能只看单一的指标“拥不拥挤”,还要看它的人均密度、人均资源的消耗、经济活力、公共服务水平,把这些综合起来去看才能知道是不是有城市病。你不能看到这个城市很挤、早高峰堵车,就认为这个城市有病——于是开始下猛药,下完猛药就把城市“搞死”了。事实上,不理想城市也有它理想的一面,关键在于你怎么看待城市病的问题。

 

理想的城市在哪里?

 

接下来谈谈理想城市是什么样子。

  望得见山,看得见水,记得住乡愁。

  面朝大海,春暖花开,最好家里还有一个海景大阳台。

  最好海边还有个孤独的图书馆,可以自拍发朋友圈。

  最好图书馆里还有个咖啡厅,最好别是星巴克。

  万一没有咖啡厅,有喜茶(奶茶)也行。

  最好图书馆离我家别太近,太近了不孤独;也别太远,太远走不过去。800米最好。

  最好家楼下有地铁,去侨福、办公室、工体、五道营、方家胡同不到5站地。

  也有很多海外的移民朋友跟我说,“加拿大,好山好水好寂寞。回国,好脏好乱好开心”。但如果我们把这些综合想来,大家理想中的城市是:“好山好水不寂寞,不脏不乱好开心”。但对规划师而言,我们说“好城市”的时候不是从个人体验说的。规划师所说的好城市,主要讲城市的可持续性、城市的健康程度。

  为了研究什么样的城市是好城市,我们开始去建立一个全球尺度的城市基因库-指标体系,研究不同的城市类型、城市形态、公共服务水平、住房水平、职住通勤水平、人口属性;我们搜集各种各样的城市数据,比如城市建筑物的数据;我们开展了一系列关于城市形态的研究,比如北京不同地块的城市形态,是点状的、板式的还是围合状的以及不同地块的平均容积率,不同城市的容积率、建筑密度是什么样。与此同时,我们研究中国所有城市每一个区的不同公共服务水平,比如:

  儿童游乐场的密度

  咖啡厅的密度

  菜市场的密度

  便利店的密度

  药房的密度

  健身中心的密度

  游泳馆的密度

  ……

  我们去研究每一个街道、每一个区的职住关系——住在这里的人在哪儿上班,从哪儿来?我们去把全中国的每一个街道跑一遍,然后就得到了一系列的指标,比如对于上海来说,我们把上海每一个街道占比算出来:

  它的面积

  它的职住比

  它的内部通勤比

  它的内向通勤比

  它的通行距离

  它的人口

  它的就业人口

  它的居住人口

  它的人口密度

  ……

  我们主要把中国排名靠前的、所谓的“宜居城市”、一线城市和新一线城市,如上海、成都、深圳、杭州的各个街道的人口密度、各个街道的职住比、各个街道的通勤距离、内部通勤等都给算出来了。这样就可算出来这些城市的街道的体征指标,把这些城市单元聚类,聚出来是这样一个结果:

  第一类、人口密度低的郊区(最糟糕)

  分布在城市的边缘,人口密度比较低。他们的特征是上班也远,通勤不好,职住比比较差,公共服务水平很差。

  第二类、人口密度稍大的新区

  人口密度稍大的新区,大概分布在城市的远郊。它们的特征是所有的方面都比第一类稍微好一点。通勤还是很远,高速路、宽马路,居住建筑质量差异较大,设施较为薄弱。

  第三类、紧邻城市中心的区域

  在城市的中心区和外围挨着城市中心区的这些区域,它们属于城市的次新带,各方面居于中等水平,如服务的水平、职住关系、就业岗位数量等等。

  第四类、城市的老城区

  最好的城区无一例外出现在了城市的老城区。所有城市的老城区聚类聚出来的各种指标都是最优的——他们的设施密集而且种类丰富,平均通勤距离最低。

  进一步来看,我们把中国的城市按照区域进行了排名,发现:

  第一名:中国最好的城区——静安区

  第二名:上海的黄浦区

  静安区的人口密度为3.2万人/平方公里,职住比为0.68,职住比的排名全国第一,通勤距离排名全国第一。上班最近,公共服务水平全国最高,出行最方便,各种生活设施服务最好。

  把每个区域排下来,静安区是中国最好的城区。所以,当我们回答“何为理想城市”的时候,我觉得静安区是个好样本。

  我们对全中国所有的城区进行了可步行指数的打分,静安区的可步行性是非常好的形态特征,主要是以高层围合和中层围合的形态。它的街景绿化率比较高,同时临街充满了商铺,这些商铺都提供了非常好的公共服务水平。15米到18米的路板宽度,两侧都有高楼,同时在它的主干道上比如常德路也提供了现代的写字楼,能够容纳一些高端的就业,这样它就提供了很好的城市多样性。

  经过研究,我们发现:无论是静安区还是黄浦区,一好什么都好。所以,幸福的城市都是相似的,但是不幸的城市则各有各的不幸。(编辑:任琳贤)

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茅明睿

北京市城市规划设计研究院规划信息中心副主任 /  2 篇文章

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