“冻结”投机交易,中国房地产进入后市场化时代

发表于  09/27 06:30   约6分钟

“组合拳”政策的有序推出,是之前中国房地产市场没有见到过的。

“组合拳”政策的有序推出,是之前中国房地产市场没有见到过的。

  上周末,楼市调控的消息再次占据了头条。不同的是,此次加码采用了“冻产”。据媒体报道,22日至23日,2天内8个城市密集加码楼市调控措施,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个城市中6个城市实施了限售。

  对于房地产市场来说,今年格外特殊。一方面是限购限贷的持续升级,另一方面是诸多长效机制政策的出台和执行。在如今环球经济流动紧缩、国内坚定去杠杆的背景下,上述两方面的行动并非偶然。

 

今年调控目的与以往截然不同

 

  纵览今年以来的限购限贷升级,时间节点选择都是购房旺季。

  首先来看本次调控加码,时间恰逢十一黄金周之前。在此次8城市发布楼市新政前,北京等城市早已率先采取了更大幅度的上浮利率措施,其中,首套房贷利率较基准利率上调5%-10%,这已是北京今年以来第六次调整房贷利率。再看此次调控升级的几大城市中,程度最低也是新购住宅需满两年才能交易,一些城市需要满三年以上才能交易。

  今年的另一调控节点是五月。彼时各地出台新的限购限贷措施,以及对原有限购限贷政策的升级,包括北京、上海、广州、深圳等数十个省和城市。

  当时河北保定市还加了一条,对通过“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”的“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房,自取得房产证之后,未满10年,不得买卖。此举被称为“史上最严10年限售”。

  今年连续两次历史性升级限购限贷措施,跟历年调控手段上或许类似,但性质和背景已发生重大变化。此前,调控是为给房地产市场降温,抑制投机性需求,解决房价短时间内上涨过快;然而,此次限购限贷政策,真正的目标是要改变现有房地产行业运行机制。

 

长达三十年的发展模式已经完成了使命

 

  自从五月份升级限购限贷开始,敏感者或可发现风向已然转变。从政策面看,关于房地产市场的“长效政策”不断,首先是广州等地的“租售同权”,而后是北京等地的“共有产权”,再到国土资源部、住房城乡建设部关于上海、广州、杭州等13个城市,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。判断调控的长期性与短期性,关键在于是否有配套政策出台。自5月限购限贷升级后,开启的租赁住房市场推进计划等系列政策,其意在彻底改变房地产行业运行逻辑——“组合拳”政策的有序推出,是之前中国房地产市场没有见到过的。

  自从1987年深圳拍出第一块土地,中国房地产市场自此开启了长达三十年的,类似香港的发展模式。这一模式不仅给各地方政府带来充足建设资金,也刺激了房地产相关产业发展,房地产行业对中国GDP推动更进入不可忽视的阶段。

  然而,这种模式发展到今天,种种迹象表明其已完成了使命,如再持续,不仅地方政府发展其他产业的积极性受阻,负债意愿更会攀高。如此一来,金融资源很难分散到其他领域,房价泡沫的持续也会大幅抬升民众和创业者生活成本,中国经济从房地产行业受到的负面影响,将远超正面贡献。

 

新房缺口依然存在

 

  由于房地产问题,牵扯到金融机构、地方政府,以及民众负债问题,任由房地产行业负债式无限扩张是不可能的。因此,近年国家反复强调“形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”。

  事实上,建立房地产行业长效机制,目的是要以市场化之外的方式,解决民众住房难等诸多问题,如提高投资需求成本、降低房价预期、逐步研究房产税等。中国经济此前之所以完全依赖市场化的房地产业,根本原因在于房子于国于家,都是巨大开支,以福利方式解决民众住房问题成本巨大。

  但今日不同了,政府通过共有产权、租售同权、集体土地用于出租房建设等方式,正在将房地产行业完全靠市场化解决的逻辑,转入到以市场化为主,计划福利性质为辅的模式。

  回归到此轮调控,房价会如何变化呢?

  笔者以为,正在升级的限购限贷政策,确实会有很大抑制作用,但从长期判断,这种冻结流动性的办法,属于非常之举。在更多租赁住房投入市场之前,民众对新房的需求依旧会增大。因此,如果新房供给难以增加,就算出现限价政策,新房也不得不变相涨价,由此滋生的问题,也会逐步暴露。

  需要注意的是,虽然中国房地产市场还未成熟,因此有必要抑制过热投资需求。

  不过,相比之下更需尽快落实长效机制,否则限购限贷给二手房市场带来的影响,可能会导致房地产业的流动性迅速冷却。

  因此尽快落实租赁市场,更多增加房地产市场的有效供给,才是解决房地产问题的根本办法。(作者:肖磊,财经评论员;来源:新京报;编辑:吴亚博)

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2017-09-1374

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尽快落实租赁市场,更多增加房地产市场的有效供给,才是解决房地产问题的根本办法。

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