专访陈全生:提供优质租赁服务,提升房屋供给质量

发表于  09/22 09:12   约8分钟

  以“走进质量时代”为主题的“2017国是论坛”,于9月21日在北京举行。在本届论坛上,国务院参事陈全生接受了思客的专访,就发展房屋租赁市场这一热点话题发表了观点。他提出,提供优质的房屋租赁服务,就是提升房地产供给质量。“租售并举”,并不意味着要在城市中新建大量公租房,而是让人们把现有闲置的房子拿出来出租。

国务院参事陈全生正在接受新华网记者的专访。

国务院参事陈全生正在接受新华网记者的专访。

 

提供优质出租服务,也是对房地产供给质量的提升

 

  目前,不论是一二线城市,还是三四线城市,都存在大量闲置房屋,“白天水表不走字,晚间窗户黑着灯”的现象比比皆是。国家规定土地不能闲置。土地若闲置,一要罚款,二要没收。而房屋闲置是双重闲置,既是房产的闲置,又是地产的闲置。所以,要有一个“出租受奖励,闲置被处罚”的制度安排,把闲置的住房“逼”出来用于出租。

  现在,很多城市提出“租售并举”,我觉得这个概念并不是要求各个城市要新建大量公租房用于出租,而是要把现有闲置的房子都拿出来出租。这些闲置的房子出现在租赁市场上,可以在很大程度上缓解人们对购房的渴望。

  过去,房地产调控主要是对房屋销售市场的调控。如70-90平米、经适房、限价房政策,包括现在的“限贷、限购、限价”政策,都是调控房屋销售市场。而对房屋租赁市场,如租小房、租大房,租新房、租旧房,长租、短租,单租、合租,干租、湿租等,却鲜有调控政策出台。现在提出租售并举,租买结合,就是要把买不起、或暂时买不起、或暂时买不起大房、好房的居民,从销售市场引导到租赁市场上来。可以先租后买,半租半买,多租少买,少租多买等等,灵活多样,以适应不同的收入人群的多样化需求。

  我到过一些国家调研房屋租赁市场。欧洲一些发达国家住房自有率不到60%,租赁居住已成为一种生活方式。租赁居住,有利于劳动力的流动。年轻人为了寻找更好的工作环境或者更高的收入,就需要常换一换地方。如果一个年轻人20多岁就买了房子,可能就不流动了。房屋是大额商品,大学刚毕业几年的年轻人很难买得起。 “40岁以前有房住,40岁以后有住房”在国外是常态。当我国房屋租赁市场发展起来以后,租房居住就会变得很自然了。

  可以说,出售房屋是供给,出租房屋也是供给,出售和出租都是房地产供给端的事情。中国要走进质量时代,从提高供给质量的角度来说,提供优质的房屋出租服务,也是对中国房地产供给质量的提升。

2017国是论坛现场 新华网 陈杰 摄

2017国是论坛现场 新华网 陈杰 摄

 

既要保护房客,也要激励房东

 

  把房屋租赁市场建设好,不仅仅需要有经济制度的安排,如税收政策,最关键的是要保护入住房客的权益,不能房东说搬就搬,说涨价就涨价。欧洲房屋租赁的法律法规不仅健全,而且人性化。如:

  不带家具的房屋,出租期限最低为三年;

  房主不得随意提高租金,必须按照官方公布的建筑指数和价格水平小幅调整;

  房主不得随意改变租期,冬季即使房客未交租金,房主也不得驱逐房客;

  房主若要出售该出租房,房客有优先购买权;

  房主必须保证暖气、煤气,供水、排水等设施运行正常等。

  我们若建立健全类似的房屋租赁法律法规,相信有更多的年轻人会选择租房,他们会把买房的钱先投入到自己的职业生涯中,投入到提高自己素质的培训和学习上。

  在保护房客权益的同时,也要保护房东的权益。一些国家为鼓励房主出租房屋,降低租金所得税;如果房主把房子租给了低收入家庭,相当于帮助政府解决了廉租房问题,国家不仅补偿廉租费用和当地平均房租之间的差额,还要降低房主的其他所得税。

陈全生:政府可以保证“人人有房住”,但保证不了“家家有住房”。

陈全生:政府可以保证“人人有房住”,但保证不了“家家有住房”。

 

对发展中国房屋租赁市场的几点建议

 

  “有房住”不能等同于“有住房”。政府可以保证“人人有房住”,但保证不了“家家有住房”。“居住需求”与“买房需求”不是一回事。发展中国的房屋租赁市场意义很大。有几点建议:

  (一)实行“限卖,不限买”的政策。改“限买”为“限卖”。房地产投机,买是为了卖;打击房地产投机,不是打击其买,而是打击其卖。1年就卖,其差价的95%,国家收走;2年卖的,85%收走;3年卖的,收走75%;如此,收缴比例逐年递减。当然,各地房屋供求关系不同,收缴比例应有不同。总之,是利用增值收益税递减的办法,先准确锁定房地产投机,然后狠狠打击。同时,也就释放了自住刚需。

  (二)对房屋出租实施奖励。凡出租房屋,可减免租金所得税;如租给低收入家庭居住,还可减少其他所得税。这样做的好处:一是利用一部分老百姓手里的钱给另一部分老百姓解决“有房住”的问题,不是解决“有住房”;二是让一部分老百姓合理合法地获得财产性收入,扩大中等收入阶层;三是使低收入家庭散居混居在社会之中,避免集中居住可能引发的社会问题。

国务院参事陈全生为新华网思客签名留念 新华网 郭建伟摄

国务院参事陈全生为新华网思客签名留念 新华网 郭建伟摄

  (三)对闲置住房实行罚款。对那些买了房,不卖、不租、也不住的闲置空房,要进行行政干预,给予经济处罚。当市场失灵时,政府就要出手。可以借鉴德国的做法,其法律规定,住房闲置属“改变住房居住性质”的违法行为,闲置3-6月要被罚款,最高罚金达5万欧元。夏天不修草坪,冬天不扫雪,就可查一查水表电表煤气表的缴费情况。

  (四)对侵犯房客、房主权益的要予处罚。如:房主或租赁中介随意提高租金或经常改变租期;不能及时对房屋进行修缮维护,影响房客居住的;房屋中介两边克扣,开阴阳发票的;对房客利用住房从事违规非法活动的;对房客毁坏住房设施设备的,等等;要制定相应法律法规,给予严肃处罚。(编辑:吴亚博)

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2017-07-2826

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利用一部分老百姓手里的钱给另一部分老百姓解决“有房住”的问题。

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