调控高压下,开发商的买地节奏有哪些变化?

发表于  07/27 06:30   约5分钟

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  最近,国家统计局发布了一份统计数据。很重要的两点是:

  ①6月,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,9个城市环比下降或持平。

  ②6月,70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅连续回落,一线城市房价环比下降。

   而另一份中国指数研究院发布的数据显示,6月重点监测品牌房企累计新增土地面积1073.25万平方米,环比增加119.95%;规划建筑面积为2357.23万平方米,环比增加130.00%;拿地成本1277.6亿元,环比增加122.8%。

  简单翻译就是:一线城市的房价环比下降,但龙头房企的拿地热情很高涨,拿地的金额也在上升。

  人们就搞不懂了,明明调控政策这么严,大环境偏向于房产降温,可开发商为何如此积极拿地?开放商投资主要考虑哪些因素?我们投资房产可以有所借鉴吗?来听听业内人士的分析。

 

开发商的判断并不一致

 

  丁建刚(浙报传媒地产研究院院长):

  近年,开发商的投资方向有些反复。几年前,开发商的共识是,要回一线二线城市。但去年到今年,一线二线遭遇最严厉的调控,限购限贷限价限售……所以部分开发商又重回三四线城市。

  但具体的判断并不一致。特别是浙江省的三四线城市,提前两年完成了去库存任务。过去几年,浙江的三线城市,由于库存较多,开发商不敢拿地,这次去库存之后,很多三线城市出现供不应求,甚至出现抢房的现象。所以,这两年,提前布局三四线城市的企业,也尝到了甜头。

  在城市群中,长三角和珠三角是开发商的首选。特别是长三角,已经分不出一线、二线、三线、四线城市的概念。比如嘉兴、嘉善本属于三线、四线,但热度堪比一线、二线。

  具体到开发商投资哪个城市,一般会考虑:人口是否净流入、经济产业支撑、人均收入以及和同类城市的比较等因素。

  中国的房地产市场有极大的特殊性,土地国有,金融货币政策由政府掌控。虽然和实际供求关系也有一些联系,但更多表现为金融属性。

  预期决定市场未来。个人投资房产,更大的方面还是要看政府的政策,特别是近期金融货币政策,可能是决定未来一段时间房地产市场走势最重要的影响因素。

 

开发商有被取代的风险

 

  齐俊杰(投资人、财经专栏作家):

  当前,一线楼市降温了,二线持平,三四线城市还在升温。

  至于在楼市调控并未松动的当前,开发商拿地依旧积极。生意就是这样,你没活可干,你的位置就被别人取代,慢慢就出局了。所以再苦再难,也要咬牙坚持,很多开发商甚至已经算到这几年不赚钱,甚至要赔钱了。他们就当赔钱维护关系,希望以后能有补偿。

  对于个人投资者而言,要注意流动性和资金链,加息周期之中,最重要的就是清债,而房贷恰恰就是期限最长的债务。如果债务杠杆过大、资金链过紧,明年加息可能会让一些人还不起房贷。

  另外,如果抱着炒房心态的,流动性要考虑,尽管房子还很值钱,但未必到时候卖得掉。如果卖不掉,房子再值钱又有什么用呢。就拿王健林来说,77家酒店,一共才卖了199亿给富力。估计老王心里也苦,但没办法,谁让他缺钱呢!

 

开发商面临两难处境

 

  马英枢(商业地产人):

  开发商目前也面临着两难处境:调控依旧严厉,甚至已经蔓延至三四线城市,但迫于生存需要也得有土地的储备。

  不幸的是,拿地过程中,还会面临各种政策的变动,所以开发商拿地积极,并不能完全解释成“全面跟调控做对抗”,也有一部分的商业行为在其中。当然,对于热点城市和热点区域的房价走势,开发商依旧保持乐观的态度。

  另外,数据显示,开发商拿地成本环比上升122.8%,开放商累计新增土地面积环比增加119.95%,前者百分比高于后者,说明地价在上涨。

  开放商去哪里拿地?

  ▷短期看,会受到政策的影响。从几轮的调控来看,在一二三四线城市之间轮回。开始在一线城市,等一线城市限购之后,去二三四线城市,等到二三四线城市的库存量太大,卖不动了,又回到一线城市,等到一线城市楼市过于火爆,又去二三四线城市。

  ▷中长期来看,还是集中在一线城市和热点区域。直白点说,就是哪儿房子好卖,开发商就对哪儿的土地兴趣更大。经历了过去一两年的波折,开发商也会更理性地看待问题。

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2017-07-1485

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生意就是这样,你没活可干,你的位置就被别人取代,慢慢就出局了。所以再苦再难,也要咬牙坚持!

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