上海首现租赁住房用地,背后藏着什么逻辑?

发表于  07/07 06:30   约7分钟

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上海住宅高楼

 

开发商修建的房子将只租不售

 

  上海定期都会发布土地出让的消息,只是最近上海出让的土地都是商办类型的,所以没有在市场上引起很大的反应,而对于住宅类土地的出让,目前还是处于遥遥无期的状态。

  而刚刚,我突然看到一条消息,上海最近有两块土地的出让,一块在张江,一块在嘉定新城。但是这两块土地引起了我的兴趣,具体信息是这样的:

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  是的,各位没有看错,这两块的土地用途写着:租赁住房。什么意思,就是房子的土地属性是70年的住宅性质,但是规定只租不售,开发商需要整体持有这样的房子。

  这是上海第一次出让只能持有租赁的住房用地,而在这个截点入市,背后藏着什么逻辑呢?首先我们可以先看一下这件事的背景。

  我简单地查了下租赁用房的背景资料,大概在2016年6月的时候,国务院有过一次发文,对于商用房改租赁后可以转用途为居住。

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  意见指出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。所以从背景出处上来看,上海这样的土地出让应该是响应中央的号召,而且我们也看到,其他的城市也在陆续跟进这样的政策。广东、贵州、江西等地先后发布文件,允许商业用房改为租赁住房。

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  而作为一线城市来说,上海跟进这样的政策也非常正常,毕竟这里更加有租房的需求。

  同样我们也看到,出让这些政策之前政府也做好了各种铺垫。对于一个新鲜产物的出让,一定会在前期有各种试探性的手段,比如2016年上海出让的住宅性质土地,基本上都要求20%的面积开发商要全部持有,所以在那个时候开始,不少开发商都会对持有一部分住宅类房子有了心理准备。

  目前时间已经过去一年多了,开发商对于产品研发和资源配备也有了准备,对这样的产品认知上是没有抗性的。另外,前阵子对于商住两用房的整改,也暗示了对于土地属性商业、实际用途居住这样的中间过渡类产品希望采取更加明确的标准。我们看到张江和嘉定新城两块地的容积率是2.0和2.5,我预测之前可能就是商办类的产品,如今调整属性后开始对外出让。但是这样的政策,背后的逻辑是什么呢?

  而现在对于这样的产品,已经有了比较鲜明的态度:要么商办类产品只做商办,如果想要转移为居住类产品,就要接受只租不售的准备。

  而且我们反观之前对于商住房的态度也是如此,对于已经交付的,只是用来自己居住,没有问题;但是如果对外销售或者二次转让,就必须要恢复为原状。本质上都是一个观点,作为租赁市场的补充业态,过去的商住房以及现在的商办类土地,都是可以接受居住属性的,但是前提就是不能销售不能转让。

 

年轻人和基层员工住房将有更多保障

 

  遥想到前两天一个做青年公寓的朋友说,现在上海对于工业园区内,是允许10%-20%的比例作为员工宿舍的。所以种种迹象都表明,上海当下正在对租赁市场发力,通过各种产品来作为补充,来满足客户的各种需求。过去,上海的租赁市场都是散落在个体,不规范造成了很多问题,政府该有的税收也没有征集到,不得不说是一种损失。而现在多个维度的渗透,可以看到在慢慢地管理规范这一块的市场,对于未来留住年轻人和基层奋斗的外来人有更多的保障。当然,如果这样的措施执行久一点之后,对于房地产市场毫无疑问也会有改变。未来,对于社会底层的员工,解决基本的居住的问题的通路会越来越多,选择的空间也越来越多,对于他们来说安全感可以加强。

 

 

开发商会坚定地执行么?

 

  我们看到,这样的土地是需要开发商来购买的,那么对于一个已经购买的东西,虽然有各种条条框框,但是开发商会严格按照意愿执行么?

  一个商业机构,任何决定都是秉持着价值最大化的角度出发。对于一件事,我们做最乐观的打算,但是同样也做最坏的准备,趁着土地还没有成交的时候,和大家聊聊。

  首先想和大家聊的是,去年那些要求开发商持有的20%的住宅面积,从目前来看有不少开发商选择各种变异模式。

  影响最大的应该算北京万科,采取了和小米公司定向开发的模式,小米购买使用权作为公司内部员工宿舍的模式。按道理来说这样的方法没有违背土地出让的要求,而对于开发商来说也获得“符合要求”的现金流。但是后来,这个合作被终止了,我理解的原因是本该公开给全社会的租赁房源被定向垄断,所以被政府叫停。

  在上海,对于持有面积针对不同项目不同的处理方式,有的项目就销售使用权,且卖给内部员工作为定向避税的一种模式,也有项目把这20%作为房屋购买者的某种“福利空间”在组合。多个开发商都在想办法能够让这一块的区域能够实现收益,虽然现在大家都开发了运营版块,但是本质上这一块的收益模式和卖房子来比,差得太多。这其实也是市场化的结果,在土地供应相对稀缺的当下,很多政策都会发生变异和改变,各个机构都在追求自身价值最大化。

  所以对于这两块土地的出让,没有意外的是,一定都会成交,一定也会有开发商拿,未来上海房地产租赁市场也一定会越来越规范,这几个一定是肯定的但对于出让的租赁住房土地,会不会真的如构想中落地,要打个问号。

  开发商有可能选选择一种方式让价值最大化,但是也可能基于此做了产品研发,让上海楼市出现一个有口皆碑的产品。毕竟在压力之下,才是项目创新的源动力。

  说实话,我挺期待这两块地的出让的,某种程度上这代表上海房地产市场的改变,在所有的地产人眼里,未来一定不是只有卖房子这一种选项了。希望对梦想居有其屋的年轻人来说,同样如此。(作者:卢俊,编辑:熊丽君)

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上海拟转让的两块土地,用途写着:租赁住房。这代表上海房地产市场的改变,在地产人眼里,未来一定不是只有卖房子这一种选项了。

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