巴曙松:2017年中国楼市将出现十大变化

发表于  2017/04/01 06:30   约11分钟

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当前中国房地产市场的波动正在出现一些明显的变化

  2017年春节过后,部分城市房地产市场迅速回暖,成交量和价格都出现了较大幅度的上升。3月中旬,北京、广州等城市相继加大房地产调控力度。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松结合中国房地产新常态的长期趋势,分析了调控政策的短期影响,认为当前中国房地产市场的波动正在出现以下十种变化。

 

一、一二线城市成交量将呈下滑趋势

 

  从目前的数据看,预计一二线热点城市成交量维持低位,三四线城市市场有限好转。以北京为例,2016年下半年调控政策密集出台,市场环境收紧,预期转向,成交量高位下调。北京10月二手房成交量比环比下降67%。随着调控力度的加强,未来市场成交量呈现下滑趋势。

  从数据观察,近期的一系列调控政策出台使成交面积减小。由于信贷政策的持续收紧,杠杆的使用难度增加,投资性需求离场的同时,较高利率和首付比例的增加,使改善性需求也遭到调控政策的抑制

  从房地产交易的产品结构观察,二孩政策放开,三代同屋现象更普遍,多居室、二套房需求增加,人口结构变化导致改善型需求占比上升。近期出台的调控政策可以说暂时压抑了需求,但是,这些需求实际上还是存在的,尤其是改善型需求受到更大抑制。

  在分化的市场格局下,中国的三四线城市去库存仍是主要基调,热点城市需求的挤出效应和信贷政策的倾斜,将有助于这些市场的销售好转,尤其是环一线城市的三四线城市,正在成为承接溢出需求的主力。这从另外一个角度也显示出中国的城镇化正在发展到以城市群为主要载体的发展阶段。

 

二、热点城市供需缺口将持续扩大

 

  重点城市土地供应存在较大缺口,土地市场需求不减。商品房销售面积与土地成交面积缺口持续扩大,商品房潜在供给逐步降低。对购房者而言,土地供给如果跟不上需求,就可能强化房价上涨的预期。对于房企而言,能不能拿到土地决定了未来的生存空间。即便在行政手段的干预下不出“地王”,土地供不应求的状况也可能会以其他方式体现,如更多的土地变成100%自持,实际上对于市场预期的稳定依然不利。在土地供求存在缺口的约束下,新建商品房供给就可能难以满足市场需求,热点城市房价上涨压力要想部分得到缓解,只能靠加快存量房的流通增加供给。

  从目前看来有限的土地供应的结构观察,纯商品住宅用地供应量缺口更大。不仅土地供应总量逐年下降,从土地成交结构来看,实际决定房价的纯住宅部分也明显下降。包括商品住宅、自商房、保障房以及新出现的自持商品住宅在内的可供居住用地总量也明显减少。

 

三、增大供应成为化解供需矛盾的关键手段

 

  虽然调控政策开始发挥一定的效果,但是从供需数据观察,一线城市的供需矛盾依然存在,目前只是受政策抑制,涨势趋于放缓或平稳,增大供应应当还是化解问题的关键。对于一线城市来说,土地供应的不足和对人口的吸引力如果一直存在,供需矛盾就不会因为政策面的阶段性的收紧出现根本转向。加上一线城市之前就有相对严厉的限购政策,投机占比相对较低,政策面的收紧虽然会对这部分群体形成降价压力,但因为体量较小难造成市场价格的普遍压力。其次,目前一线城市的库存相对不足,二手房市场库存也处于低位,由于新房和二手房库存同向减少,市场供需矛盾加大。

  对于二线城市而言,还是以新房为主,部分中小开发商可能会由于成交量下行、资金成本增加而考虑降价;另一方面,随着政策的收紧,首付和贷款成本出现增加,投资需求退出。因此,投资占比过高、缺乏人口吸引能力的二线城市或将面临房价阶段性回调的压力。

  对于三四线城市而言,在一二线高房价倒逼之下,部分三四线的房地产市场有所回暖,但是去库存压力依旧较大。

 

四、一二线城市或将进入存量房时代 

 

  在当前的市场供求格局下,土地供应缺口、新房供应跟不上,一线及热点二线城市已经或正在进入存量房时代。

  二手房主导格局将会持续深入,扩大到一线以外的热点二线城市。随着城市住宅土地供应的收紧,二手房的交易比重会逐步上升,当一个城市二手房交易占比超过新房后,二手房价格对新房价格的领先作用也进一步增强。2017年,预计北京、上海等一线城市二手房交易占比会进一步提升,广州、天津、苏州等重点城市在接下来的几年内将会陆续进入存量房时代。

  在短期内没有明显增大土地供应的条件下,提高存量房流通率、发展存量房市场,是解决供不应求、促进市场平稳健康发展的重要手段。与新房的供给周期不同,二手房供给能够随着需求变化快速做出反应,增加了市场供给弹性。因此,对于房价涨幅过快的一线和重点二线城市,需要积极盘活存量,促进房屋流通,提高供给弹性。

 

五、购房需求将部分转向租赁市场

 

  2016年以来,中央、国务院、住建部等部门连续出台支持租赁发展的政策措施,加快培育机构化、规模化租赁企业发展。随着各地方相关政策的出台,中国住房租赁市场的发展也将进入快车道。

  值得注意的是,在政策红利的刺激下,市场容易出现“一窝蜂”投入租赁的浪潮,市场风险需要警惕。由于快速扩张规模、通过金融产品使用高杠杆,这会滋生潜在的金融风险。预计2017年缺少风险管控能力的租房分期类创业公司以及高杠杆扩张的运营机构会出现个别案例性的风险释放。在这种条件下,只有具备一定专业水准的企业才能从事租赁的运营或管理,这是发展规模化、专业化机构的重要条件。同时,要保护租户的合法利益,促使一部分需求平稳转向租赁市场。

 

六、个人购房贷款将呈收缩趋势以实现控杠杆目的

 

  以2016年9月底的一系列限购限贷政策为本轮控杠杆、抑制资产泡沫的开端,不同城市的政府陆续出台包括严查开发商拍地资金来源、上调购房贷款成本在内的一系列政策,控制房地产行业的投机性资金流入、促进市场平稳健康发展。

  在调控政策推动下,房企融资渠道收紧,资金成本增加。自从2016年10月楼市密集调控以来,房企的融资规模出现了明显的缩小。中国证券投资基金协会规定私募资管计划投资于房价上涨过快的16个热点城市的普通住宅地产项目的暂不予备案,这在一定程度上限制了资金尤其是炒作资金进入房地产市场。

  信贷环境缩紧,成本增加,个人购房贷款呈现收缩趋势。购房者房贷首付比提高,购房杠杆出现回落。以北京为例,2016年9·30新政提高首付比例,从严首套认定标准,调控后两个月内使用贷款成交的占比下滑了10个百分点,贷款成数较前期都有明显下滑。3月中旬,北京、广州等城市又出台了增加首付比例、提高贷款利率等措施,预计未来贷款占比和贷款成数都将继续下降。

 

七、房地产投资增速将进一步放缓

 

  2016年以来房地产开发投资、商品房销售面积增速双双下滑。房地产投资开发增速也从19.3%降至6.9%。分城市看,一线城市受制于土地供给限制,投资开发空间有限,三四线城市库存压力仍然较大,房地产投资有限。因此,2017年中国房地产投资增速可能进一步放缓。

 

八、开发企业的集中度将进一步提高

 

  市场下行周期,开发商的集中度进一步提高。2016年开发企业top10的销售额占比为18.4%,比2014年提高1.5个百分点,大者越大,强者越强。2016年千亿级房企迅速达到9家,恒大、碧桂园、融创等一线企业业绩翻倍或接近翻倍,在如此规模下增幅相当可观。在市场销售下行周期,开发企业的市场集中度会更进一步提高。

 

九、房价环一线城市圈效应将进一步凸显

 

  从2016年以来的数据观察,特大城市的产业、人口外迁,下一步的房地产政策重点应当顺应这一市场趋势,打破行政区划的限制,完善环一线城市圈为代表的城市群的基础设施,合理进行功能定位。特大城市的高房价压力和部分限购措施使特大城市的房地产市场热度传导到周边城市。

  需求和资金的联动性增强带动城市圈房价联动性增强,主要表现在两个方面,一是房价在同一城市圈内的同涨同跌趋势二是城市圈内部房价呈现明显的梯度递减分布,这显示出不同城市在整个城市圈中的功能定位的差异。环北京城市圈中,天津房价水平为北京40%左右,廊坊整体为30%左右,保定、承德、唐山为20%以下。

 

十、房地产市场的金融风险防范意识将愈发重要

 

  从当前房地产市场的情况看,中国总体处于安全阶段,存在的风险还主要是局部风险,主要的支持因素在于总体杠杆安全、城镇化仍有空间,但是要关注高房价对银行体系、人民币汇率等可能带来的潜在压力。

  第一,从国际水平比较,购房杠杆使用仍较低。中国的首付与国际水平相比,目前看相对更高,且有限购的“安全垫”,杠杆的使用力度有限,对房价回调的抗风险能力有所提升。主要表现在:居民总体杠杆率(居民总贷款余额/GDP)相对较低。但是,与发达经济体相比,中国居民部分的杠杆率虽然不高,但是中国居民的财富积累存量同样也较低,因此,可以承担的杠杆率水平也不宜过高。

  第二,从目前的水平看,中国城镇化仍有较大发展空间,但是重点需要转向城市群的建设,通过围绕房价上涨压力较大城市的周边省市的建设,来化解房价上涨压力,并将这一压力转换为城市群建设的新动力。从国际经验看,在城市化还未完成的经济体中,化解房价上涨压力还有一定的回旋余地。目前中国的城镇化率仅为56.1%,户籍城镇化率仅为39.9%,关键是如何合理引导这一趋势,如何顺应市场的需求,并将其转换为城市群发展的新动力,也进而可成为中国经济发展的一个新的动力。

  第三,房价的持续上涨,推动中国居民持有的房地产市值的持续上升,这会相应增大经济金融体系的潜在风险。一旦房地产市场出现调整,可能带来的冲击就会明显扩大。从人民币汇率走势看,房价的持续上升,也会降低贸易部分的竞争力,从而形成人民币汇率的贬值压力。

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