马光远:千万不要陷入房价永远上涨的幻觉

发表于  03/30 06:30   约5分钟

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房价市场上的羊群效应

 

  思考房价的问题,关键在于逻辑。但中国房地产市场最缺的恰恰是逻辑,人们对房价的判断,大多基于一种羊群效应,价格上涨的时候追涨,价格下跌的时候抛售。

  以本轮房地产的周期为例,本轮房地产的反转行情最早始于2014年9月30日,在全国房价开始全面下跌之时,中央政府开始出台救市政策,2015年3月30日房地产政策回到2008年救市模式。

  在这种情况下,基于对中国房价走势与政策周期之间强烈的相关性,以及房地产市场基本面的判断,在房地产基本面已经发生变化的情况下,一线城市、热点城市、大城市需求会持续旺盛。在我个人看来,当时在各种政策的红利下,买房的时间窗口已经打开。但在市场低迷的情况下,无论如何展示房价的逻辑,市场的参与者是不会轻易出手买房的。

  这轮房价的上涨可预判的,但上涨如此迅猛,持续的时间如此之长还是出乎意料。甚至在2016年9月30日之后,在“房子是住的,不是炒的”基调下,一些热点城市仍然疯狂炒作,逼迫政策不断加码。当市场陷入房价不会下跌的幻觉的时候,人们只会看到眼前的疯狂,而看不到逻辑在悄然起作用。

 

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中国房价的逻辑:政策、供需和价格

 

  讲中国房价的逻辑,有三个维度:

  一是政策的维度,市场周期受制于政策周期的影响,房价的表现也受制于政策的变化。在政策一松一紧之间,房价都会出现剧烈的反弹。政策如果动真格,每次都是见效的,只是在下一次反弹的时候,很多人忘记了房价在政策的影响下曾经跌过;

  二是供需的维度,供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展,住宅市场供需基本平衡,但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟,可能会出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。

  三是价格的逻辑,房价的绝对值已经很高,这是不争的事实。价格是一个历史和时空概念。在每一个时点上,衡量价格高低的标准是不一样的。很多人现在经常以1989年人民日报的一篇报道来嘲笑那些认为中国房价已经很高的人。当时房价是1900元一平米,大家惊呼房价太高。其实,在那个时点,按照各个元素分析,1900元一平米的房价的确很高。现在北京房价均价超过了6万,如果根据人均收入、房价中位数、房价收入比、租售比等一系列的指标,目前的房价绝对值处于高位。

 

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让市场回归理性

 

  基于以上三个逻辑来判断,中国房地产市场正在出现前所未有的变化。政策为什么如此严厉?一轮又一轮的重拳在传导什么信号?厦门等热点城市为什么出现了“两年之内不能卖出”的限卖规定?一些城市甚至在一个月内不断出台加码的政策,如果对这一系列的信号仍然置若罔闻,可能会犯错误。

  目前政策信号最清楚不过的表明,政府对房地产泡沫风险的担心超过了任何时候,要警惕房地产泡沫风险。认为要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,把房地产泡沫列为今年主要的风险点。

  周小川最近表示:

中国金融体系总体健康,但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。

  国家发改委主任何立峰在“中国高层发展论坛”上将房地产和实体经济的失衡列为当前中国经济发展面临的三大结构性的失衡之一,指出:

“有大量资金涌入房地产市场,曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快的上涨,进一步推高了实体经济发展的成本。”他提出要控制信贷资金过度流向房地产产业。

  不要低估市场的决心,不要漠视市场的变化。当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过渡到防止房地产泡沫风险的时候,短期出现降温是有可能的,在限购限贷等政策的影响下,一些热点城市房价出现调整也是大概率事件。

  在市场逻辑出现变化的情况下,市场应该冷静地回归理性,很显然,政策不欢迎投资性的需求,投资性的需求在目前的环境下入市面临各种风险。关于未来的市场怎么看的问题,要回到房地产的基本逻辑进行分析:短期看政策,中期看城镇化进程,长期看人口转折点。就城镇化进程和人口而言,热点城市的房价可能会经历短期波动,但长期仍然具有向上的动力。

  但在调控周期下,市场安全的范围可能会继续收缩。千万不要陷入市场永远会上涨的幻觉。英国著名历史学家保罗.约翰逊的话今天仍然具有重大的价值和意义:

研究历史,是医治当代人傲慢气焰的一剂猛药。当我们发现我们原以为何等新奇、何等言之凿凿的肤浅论断,原来早已被人类付出的巨大代价不止一次地验证为彻底的错误时,尽管他们可能呈现出无数不同的伪装,我们才能感觉到羞愧而谦卑!

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马光远

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当市场陷入房价不会下跌的幻觉的时候,人们只会看到眼前的疯狂,而看不到逻辑在悄然起作用。

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