密集限购潮来临,中国楼市处在十字路口

发表于  2016/10/09 06:30   约6分钟

中国中产如果赶不上资产跃升的快车,不如抱一份前排看戏的从容。

中国中产如果赶不上资产跃升的快车,不如抱一份前排看戏的从容。

  新闻永不停摆,无论是否假期。这个国庆,中国地方政府很忙。

  六天之内,十多个城市楼市政策收紧。南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山等城市先后发布调控政策,多地重启限购限贷,粗略估算,占中国GDP三成的城市已经出手。

  一般的限购不管用之后,就走向升级版的限购限贷,昔日好用的“假离婚”在不少城市已经无法使用。现在,还剩下上海没表态。其实上海今年年初的限购已经非常严厉,如今就看能否和“全球最严限购”的深圳比一比了。

  居高不下的价格,成交量的下降,使得多空双方都有了各自表述的空间,看多还是看空都不难找到充分理由。往昔不少言之凿凿的经济学家,心中也开始没底。甚至有人戏言,经济学家对于房地产的观点,可以粗暴地分为买房的经济学家和没买房的经济学家两种。

  在永远看多的“大炮”任志强目前被民间记录为永远正确之后,近期房地产出身的中国首富王健林则警告中国房地产泡沫是“史上最大”的泡沫。此时此刻,问题已经不是追问是否有泡沫或者预测房价走势,而是探索泡沫可能的方向和结尾。

  当每个微信群都在谈论房价、饭局聊天也离不开买房卖房的时候,全民癫狂其实早已开始,去年的股市叫魂已经开始在楼市重新上演。问题在于,猜得到开始,能否猜得到结局,今年的楼市和去年的股市是否不一样?

  身处这场罕见的泡沫中,中产阶级其实充满惶恐,有恒产者有恒心这句话成为反讽。面对资产被碾压感之余,阶层固化的担忧也日渐深化。即使先知先觉抢先上车的,千万资产在手中也捂得日渐烫手,更不用说还在场边犹豫,转身就抢不到筹码的看客。

  最为典型的是社交媒体流传的一对80后上海小夫妻的故事,这对小夫妻年初卖掉700万房子换了1400多万的房子,贷款500万,每月还2.8万。据悉三家人一起供房,双方每家出一万还贷,加上男方收入8000还贷,女方月入8000用于养小孩和家庭开销,如今全家基本深居简出,不敢消费。

  如此局促的赌态,有人认为是人生赢家,也有人认为得不偿失。事实上,对比之下,有人喝粥供贷,也有人卖了北京一套房去丽江,更有不少没有买房的单身高知,抱着既然错过就看遍世界的心态,成为近些年中国出境买买买的鲜活力量。

  当上海年初出台最严格限购政策之际,我当时的判断是:最严楼市调控的本质在于背后的“资产荒”,加杠杆从一线房地产弥漫到二线房地产,根本原因还在于过剩流动性之下的资产荒。如今过剩流动性是否会引导到三四线房地产,成为不少人关注的焦点。事实上,一线房地产仍旧是关注焦点,一线城市房地产最后一把火能够烧多久,决定了中国资产的峰值何时到来。

  “京沪永远涨”的操纵经济学对抗“泡沫最终会破灭”的市场规律,再加上各路地方政府以及空前规模的人群,胜负之数令人茫然。

  近期厦门大学赵燕菁教授的一篇旧文《土地财政:历史、逻辑与抉择》重新引发关注。赵燕菁教授曾经在厦门规划局任职,可谓当过官的经济学家,对于实际土地政策非常了解。赵燕菁教授认为土地财政只是一个金融工具,而“土地财政”是城市化启动阶段的重要工具,是原始资本积累的工具。

  这篇文章对于土地制度现状做出了不少具有洞察的解释,然而逻辑也有不完备之处。我个人认为,这篇文章的最大亮点在于很好地揭示了中国土地财政的金融属性,某种意义上是为土地财政政策正名甚至辩护。

  目前中国房地产关于需求和投资的争论在目前暂时可以搁置了,房地产基本可以判断进入了金融阶段。如果以这种思路去判断,那么应该思考,在调控面前,房地产的走势可以类比昔日的股市调控周期。

  以此类比,目前的房地产市场也有可能出现两种情况:如果这次调控之后出现价格急跌,那么说不定还会迎来报复性上涨,毕竟上涨动能未全部释放;如果这次调控之后价格盘整较长时间,买盘逐渐耗竭,那么多空博弈之下,倒是可能宣布本次房地产上涨周期结束。

  更为关键的是,当大家目光都在聚焦房地产之际,其实应该更思考央行的举措。房地产价格的坚挺,与人民币的汇率息息相关,而人民币目前显然仍旧存在下跌空间。去年以来央行消耗外汇储备捍卫人民币汇率的策略,使得4万亿美元降至3.2万亿美元,并不断走低,而人民币加入SDR对于维持汇率基本没有太多作用。

  这意味着,随着外汇储备的逐步消耗,央行往昔以量保价的策略空间面临萎缩,有可能不得不转而收紧流动性,保护日渐珍贵的外汇储备,一旦央行政策风向改变,那么对于房地产的伤害将难以估计。泡沫的开始无从考证,但是泡沫的刺破,往往来自监管部门某个不经意的举措,犹如当年的东京。

  当疯狂已经开始,度量疯狂将是更疯狂的事。对于中产阶级而言,如果赶不上资产跃升的东方快车,那么略微抱一份前排看戏的从容也不错,毕竟无论结局如何,这都是一场空前的演出。

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徐瑾

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楼市是否暗藏危机,房价为什么不断上涨,地产暴利缘何而来,买房投资何时出手……房地产市场涉及千家万户,不仅是一个经济问题,也是一个社会问题。

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当疯狂已开始,度量疯狂将更为疯狂。中国中产如果赶不上资产跃升的快车,不如抱一份前排看戏的从容。

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