房价再次攀升,房产税“大招”什么时候放出来?

发表于  2016/09/21 06:30   约10分钟

房产税到底征不征、何时征、怎么征,越来越成为事关全局、影响深远的重大经济社会政治问题。

房产税到底征不征、何时征、怎么征,越来越成为事关全局、影响深远的重大经济社会政治问题。

  自今年春天以来,以一线城市为代表的多地商品房楼市成交价格频繁刷新纪录。相比之下,库存较多的三四线城市,则去化速度相对缓慢,房价也相对比较稳定。

  市场上行房源减少、土地价格不断攀升,甚至房地产中介的推波助澜,都成为一二线城市房价上涨的幕后推手。于是房产税,这个对于公众来说并不陌生的词又重回公众视野。作为房地产所有税费中最受人关注的税种,房产税虽然已有预期,但到底何时征收却一直未有定论。

  中国房地产市场走到今天,房产税,到底征不征、何时征、怎么征,越来越成为事关全局、影响深远的重大经济社会政治问题,成为稳定房地产市场、满足居民住房需求、推进社会公平正义的基本经济社会制度问题。

 

中国的房产税:该不该征?

 

  中国的房产税,该不该征?这个问题说到底是决策层的战略判断和价值偏好问题。综合各种情况来看,中国开征房产税,越来越具有紧迫性。

  多年房价调控不尽人意的制度性原因,就是现代的、法治的、累进的房产税制度体系的缺失。

  没有现代的、公平的房产税制度,可能导致许多问题,基于政府土地审批的供给侧调控,难以抑制市场化、资本性的住房投资投机需求;基于银行信贷政策的需求侧调控,难以挡住房地产行业高利润的物质利益诱惑。另外,持续高涨的房价将使中国的实体经济发展越来越难,中国的科技创新、产业升级和工业化的进程将越来越难。而中国日益严重化的贫富分化问题,将使一部分低收入居民沦落为城市“房奴”,难以得到有尊严的全面小康生活。

  在现代工业化、信息化、市场化、全球化的条件下,特别是在资金相对过剩、网络金融的环境中,谁能够保证日益高涨的房价不引发系统的严重的金融经济危机?

 

中国的房产税:该何时征?

 

  关于这个问题的合理预期,首先取决于房产税开征自身客观条件的具备程度和中央决策层对房产税重要性紧迫性的决策判断。

  首先,决定于全国居民不动产(尤其是城镇居民住房)登记系统的建设程度。开征房产税首先需要构建起高起点、全覆盖、无差别的全国不动产登记体系。所谓高起点,就是依据互联网+、大数据等最新信息技术,构建中国的不动产信息网络技术体系。所谓全覆盖,就是所有房产等不动产信息均进入国家不动产信息系统。所谓无差别,就是所有中国公民、企业法人、社团法人等不动产都被登记。

  其次,决定于全国居民(首先是城镇居民)不动产(房产)登记信息的真实性程度。严重失真的房产信息必然导致严重失信的房产税制度,国家开征房产税必须确保登记信息本身的唯一性、真实性、法定性。国家要想开征房产税,必须加快全国不动产登记信息真实性识别系统建设。

  第三,决定于所征房产的合法性甄别程度。在任何法治国家和法治政府,非法房产或者来源不明房产,非但不能被国家纳入征税对象,而且必须要被国家没收或收缴。如果国家开征房产税不问房产自身的合法性,其严重的后果就是非法、非规或不义房产的合法化。

  第四,决定于中国公民国外(境外)房产的并表登记与税负减增情况。我国是实行单一国籍身份的国家,中国公民的国外(境外)房产也是国家房产税登记纳税对象。如果中国公民国外(境外)房产不登记不纳税,就会严重导致国家性的房产转移鼓励机制。

  第五,决定于国家反腐败的政治进程。昂贵的房产事实上已经成为腐败存量的主要财富载体。中国房产税开征所必需的不动产登记制度,房产信息真实性制度,特别是房产合法性甄别制度。

 

中国的房产税:该如何征?

 

  目前关于房产税的争论涉及很多方面,笔者主张根据居民住房的不同性质、不同用途、不同类别综合考虑,尤其是要坚持有区别、有差等、有累进的能力公平税赋原则。

1. 关于房产分类与适税对象问题

  目前中国的房产产权种类繁多、名称混乱。建议根据明确的房产产权所有者关系,把我国的房产产权分为三大类:一是公民个人拥有的私产产权;二是国家集体拥有的公产产权;三是公司组织拥有的法人产权。房产税是针对公民个人所有的房产进行征收的直接税。国家开征房产税的适税对象,应该是公民个人拥有的私产产权房产。

2. 关于征税范围与税率累进问题

  公民个人拥有的私产房产,包括自住房、出租房、商用房三大类。

  公民房产用于个人或家庭居住使用,可以分为基本住房、改善住房、奢侈住房三种消费使用方式。房产税的征收原则,应该是基本住房不征税,改善住房低税率,奢侈住房高税率。

  出租房所征收的房产税不是直接税,是可以被转嫁给租房户(消费者)的间接税,应该征收高累进制的营业性和经营性的收入所得税,使节约土地资源真正成为一项基本国策。

3. 关于房产税税负与土地出让金问题

  政府保障房是为了保障低收入居民基本住房需求的,因此其土地出让金不应该被收取,否则就是典型的财政转移支付行为。市场商品房是开发商为了盈利而投资建设的,其土地出让金应该被收取,但其实也是一种流转税,最终被计入成本又被消费者所承担。应该根据国民经济发展、居民住房负担、房地产健康发展等多方面因素综合考虑房地产业的整体宏观税负水平。

  因为是土地公有制的国家,所以国民基本住房的用地应该是严格的零地价。因为是人多地少的国家,国民改善住房的用地应该是法定的低地价,国民奢侈住房的用地可以是法定的市场价。

4. 关于计税方式和累进税制问题

  坚持能力税赋原则。所谓能力就是指居民的收入财富水平,能力税赋就是按照居民的收入财富多少来累进征税,高收入财富者高税率,低收入财富者低税率,贫困者负税率(政府贴现率)。

  坚持合理税负原则,坚持考虑税收负担水平;坚持市价计税原则,实现公平赋税;坚持累进税负原则,对商品投资房开征高累进制的房产税。

5. 关于去库存与征收时机问题

  有人认为,目前全国商品房待售面积7亿多平米,短期内开征房产税将增加居民持有房产成本,影响“去库存”宏观调控目标实现。这个观点是不正确的。房产税的根本目的是维护中国的住房市场的公平性、正义性,同时构建公平、效率、可持续的住房市场根本制度体系。科学、公平、效率、可持续的房产税制度,最终会使整个房地产发展回归本来,使房价水平与居民收入相匹配,使住房市场总供给与总需求相匹配。超出市场合理需求水平的供给就是无效供给,而无效供给的市场出清只能通过现代的、公平的房产税来完成,使供给与需求即居民购买力相匹配。

6. 关于永续产权与土地公有制问题

  土地公有制度(国家和集体所有)是当代中国最根本的制度国情,是中国政经合一的根本制度安排。坚持土地公有制原则,不会影响房产税的顺利实施。土地所有制和土地之上的不动产所有制,是两个不同的标的物概念。二者可以统一,也可以分离。实行土地私有制的国家,土地及其之上的不动产,多数是连在一起的。但是,在土地私有制的条件下,也有其上的不动产有限出售、有限使用的制度选择。

  实践已经证明,既然中国的农村可以实行土地公有制条件下的家庭承包责任制,实行土地所有权和使用(经营)权的法定分离,当然中国的城镇也可以实行土地国有制条件下的不动产的商品属性的使用权(经营权)的法定分离。

 

中国的房产税:配套改革如何推进?

 

  推进中国的房产税制度建设进程,是一项涉及全体国民的重大的基础性制度实践,事关人们的根本利益关系,必须通盘考虑、顶层设计、强力推进。

  第一,加强党中央对房产税制度进程的强力领导。坚持中央顶层设计、全国同步推行的改革原则。根据时间表、任务书,明确各级党委政府责任主体,确保房产登记、信息真实、合法甄别、内外统一、领导公开等进程紧密推进。

  第二,加紧规范清理公产房的租住使用。国家要加紧公产房的改革进程,提速全国范围内的公产房的标准化、法治化改革进度。统一规范与清理公产房使用情况,对于明显不属于低收入家庭而长期居住甚至霸占公产房的行为进行全国性的规范治理。

  第三,建立房产合法性甄别的公民举报奖励制度。对于依法举报非法不动产的举报者,给予罚没价值10%-30%的直接奖励,这样只有这样才能从根本上确保不动产持有的合法性。

  第四,坚持人民共享、多数人获益原则。基本住房是公民基本权利,不能征房产税;改善住房是社会发展要求,只能轻税薄税;奢侈住房是超多数人以上的过高占有,必须实行累进税;而对于不是个人居住需求的投资性和投机性等商业性与盈利性的购房占房行为,必须实行更高累进制的房产税政策。

  第五,加快推进领导干部房产公开制度。目前率先从领导干部住房公开制度入手,实行县处级以上领导干部家庭房产公开制度,具有操作上的可行性和风险上的可控性。这也是我们党十八大以来从严治党、依法执政、以上率下、取信于民的重要制度安排。

  第六,加快推进官员住房官邸制度建设进程。建议中央加快推进县级、市级、省级、国家级主要领导干部住房“官邸”制改革进程,规范主要领导干部包括离退休领导干部的个人住房行为,最终建立起现代的、公平的、透明的、法治的中国官员住房制度体系。

  第七,建立房产税公平使用激励机制。中建议房产税采取中央和地方共享的分税制办法,中央税部分用于全国范围的区域住房建设转移支付,地方税部分用于本地区内的城乡住房建设转移支付。(作者:田应奎,中共中央党校经济学部教授)

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