投资二线城市房产的时机到了吗?

发表于  2016/04/21 06:30   约7分钟

如果把城市本身看作是一种不动产的话,一二线城市无疑是中国当下的优质资产 

 

二线城市楼市似乎迎来了“春天”

 

  北京等一线城市房价被调控以后,二线城市房价逐渐升温。据媒体报道,2016年3月,一线城市宅地供给缩量导致成交下滑显著,北上广深合计推出地块规划建筑面积133万平米,环比降低45%,同比降低18%。相反,二线城市楼市似乎迎来了“春天”。2016年3月,全国36个二线城市住宅用地面积环比增加了14%,成交面积增加4%,土地出让金增加52%。其单月溢价率为40%,创近年新高。

  虽然二线城市土地成交升温明显,但各城市间分化却也在进一步加剧,省会以及区域中心城市升温迅速,比如南京、杭州、天津、成都等城市逐步成为房企激烈争夺的热点,房价走势也被普遍看好。有不少人认为,鉴于未来预期看好,而房价暂时还处于低位,现在正是投资二线城市楼市的时机。

  但是,也有人吐槽说,一线城市楼市泡沫已经够大了,限购之后,投资客又跑到二线城市炒楼,这不是把泡沫引向二线城市了吗?现在在二线城市买房真的划算吗?

 

有支撑时,“泡沫”本身已成为资产

 

  这些问题涉及我们对房产“泡沫”的分析,第一哪些地方存在泡沫,第二是所谓的泡沫与投资买房是否矛盾。

  首先从宏观来说,全国境内有大约664座城市(2014年数据),一线四个加二线城市36个一共40座城市,占不到全国总数的十分之一。这不到十分之一的城市却占据了全国最多的行政资源、经济资源、教育资源、人力资源,而其中9座大城市GDP占到全国总量的1/5。如果把城市本身看作是一种不动产的话,一二线城市无疑是中国当下的优质资产。这种“优质”是凭借政策的倾斜、行政的力量形成的天然优势,这对投资客显然极具吸引力。正因如此,一二线城市贡献了中国房企超八成的总利润。

  所以,所谓“一二线城市存在楼市泡沫”的说法本身就欠缺考虑。格林斯潘说过,只有当泡沫破灭了以后,人们才知道那是泡沫。换言之,没有破灭的泡沫就不是泡沫。当总有一种力量在支撑泡沫的时候,泡沫本身就已经成为了一种资产。

图为各大城市房价收入比。

  人们经常喜欢用房价收入比来证明泡沫的存在。据统计,深圳、上海等地的房价收入比高达27和20.8,北京为18.1,而实际上,人们的直观感受远远超出了统计数据。北京的房价只相当于家庭年收入的18倍吗?远远不止吧。

 

关注泡沫时,我们忽略了什么?

 

  这就是不少人认为一二线存在泡沫的原因。但他们忽略了一个重要问题,那就是一二线城市的房价有基本面支撑。这个“基本面”并不取决于人均收入,而在于买房人的平均收入。

  保守估计,如果购房人群的收入水平是全部平均值的两倍,那么针对同样的房价水平,用全部人群平均收入计算的房价收入比,就要比用买房人群平均收入计算的房价收入比高出至少一倍。另外,过去十年之中,中国的经济增长率至少是其他国家的两倍以上,这意味着人均的GDP也增长了至少两倍,在别的条件等同的情况下,中国房价的指标也应该达到其他国家的两倍。如果把这两个效应叠加,意味着中国的房价收入比至少应该除以四,才和其他国家的指标具有可比性。

  因此,即使中国人要40年积蓄才能买套房,而美国人只需要10年,但中国仍然不存在房产泡沫。因为那些要40年以上才能买房的人基本就放弃买房了,真正的购房者,是那些只需要10年收入就能买下房产的人。换言之,与房地产发生“亲密关系”的是中国某一阶层的人,而这一阶层已经具有相当的数量,足以支撑一二线城市的房产,但三线以下城市,没有他们的支撑,情况就比较堪忧。

  举例说明:假设有两个完全一样的国家,什么都一样,包括当前的房价和人均收入——两个国家的房价都是50万,人均收入每年5万元。唯一不同的是人均收入增长速度,一个国家每年增长10%,另一个国家不增长。显然,两个国家当前的房价收入比是一样的,都是10,也就是一套房子的价格相当于一个人十年的收入。但问题是,不出几年,收入不增长的那个国家的人均收入还是5万,而那个收入每年增长10%国家的人均收入已经翻番,达到10 万一年。如果房价收入比还是保持为10,那意味着收入不增长的那个国家的房价还会是50万,而收入增长的国家则会涨到100 万。

  如果人们预计到一个国家以后房价会涨到100万,那今天50万的房子恐怕就显得太便宜,而不是太贵,不被抢光才怪。

在各大城市,100万能买到多少平米的房?

  现在,我们把以上文字中的“国家”换成“城市”,道理也是完全相同的。城市人均收入增长越快,城市GDP增速越快,在房价收入比不变的情况下,房价理应增长比其他地区更快。另外,二线以上城市人的平均收入更高,能在二线城市买房的人,收入水平更是高于此平均值。两者作用相互叠加,二线城市的房价当然是长期利好。加上一线城市限购,大量投资转向二线城市,房价自然会迅速升温。

  现在是投资二线的最佳时期吗?其实我可以负责地告诉你,最佳时期已经错过了。真正善于布局的投资者,应该在上轮一线城市房价大涨之前就开始布局二线,低价买入。要记住,一线城市基本是永远涨不会跌,但由于一线城市引人注目,因此也是中国的“面子工程”,房价过高容易引起民愤,因此有关部门经常针对一线城市出台房产政策。每当这个时候,就是二线看涨的时候。

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孙骁骥

政治经济史研究者,专栏作家 /  17 篇文章

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投资二线的最佳时期已经错过了。真正善于布局的投资者,应该在上轮一线城市房价大涨之前就开始布局二线,低价买入。

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