WeWork来袭,办公共享格局大变动

发表于  2016/04/06 06:30   约15分钟

WeWork会给中国办公共享经济带来怎样的影响?

WeWork入华将引爆中国办公共享经济。

  先是短租平台Airbnb估值达到250亿美元,随后出行平台Uber估值更是超过了625亿美元,近日办公租赁平台WeWork又获得来自中国的战略投资——弘毅投资及联想控股领投,估值达到了160亿美元,并且传闻后者还将获得一个董事会席位。此举释放出了WeWork强势入华的信号,共享经济也再次被引爆。

  WeWork作为全球办公共享平台的鼻祖,此番强势入华,在一些业内人士看来,似乎是“狼来了”。不过,对于群雄纷争未见一统的行业来说,这反而是一件非常好的事情。WeWork对于提升同行信心、促进整个行业的快速发展具有非常积极的作用,同时也有助于资本市场对于办公共享经济的看好,办公共享平台们有机会一同把这块蛋糕做得更大。

 

WeWork入华前中国办公共享经济的市场格局

 

  在WeWork进入到中国市场之前,中国的办公共享实际上已经分成了七大门派。而在万众创新、全民创业的大趋势下,办公共享更是获得了迅猛发展,很多办公共享平台雨后春笋般地涌现了出来。

  地产流派,借办公共享迎来转型契机。有很多房地产公司都在试图打造自己的联合办公空间,将其作为地产生意的一种转型,其中最典型的代表就是万科出身的毛大庆所打造的优客工场、潘石屹所打造的SOHO 3Q以及王胜江所打造的洪泰创新空间。SOHO 3Q依托自己的商业地产基础打造了广泛的办公空间,而优客工场目前已经打造了7个项目,分布在4个城市,洪泰创新空间更像是投资人与地产人的结合,创始人分别是俞敏洪、盛希泰以及SOHO中国前副总裁王胜江。对于这些地产流派们来说,他们最大的优势主要体现在三个方面。

  首先,这些地产流派们过去都在从事房地产方面的经营,这为他们积累了足够的地产运营经验。而共享办公空间的打造,其根本就是互联网与房地产租赁之间的结合,这对于那些拥有较多地产运营经验的平台来说,要快速打造一定规模的办公共享空间并不困难。

  其次,多年从事房地产行业的经历,让地产流派们在房地产项目上也积累了广阔的资源。比如SOHO 3Q,他们若是要打造自己的办公共享空间就非常有资源优势,只需要在自己的地产项目上面留出一部分作为办公共享空间包装就能轻易实现,而这个对于大多数的地产流派们来说都不是什么难事。

  最后,这些地产流派们还具有其他办公共享空间们所不具备的强大优势,即他们更容易获得政府的支持。他们过去一直在从事房地产的运作,没少跟政府打交道,多少也建立了一定程度上的联系。如今政府在大力扶持全民创业,他们要想借助办公共享空间获得政府支持也并非难事。

  尽管这些地产流派们具有一定的优势,但在其光鲜外表的背后却隐含了很多问题。其中最为明显的一个问题就是,在向依托互联网的新经济模式转型的过程中,他们能不能适应新环境还需要时间验证;再一个就是普遍入住率偏低的问题。虽然地产商的项目都大且多,但在他们的办公共享空间中入住率却并不高。按照优客工场的战略设想,今年优客工场还将会开业35个项目,遍及国内十几个城市,那么在二三线城市很可能会面临更严重的低入住率问题。

  媒体流派,正在成为办公共享的一支生力军。目前中国有很多媒体都在尝试,诸如36氪、钛媒体、创业家、创业邦等,当然大家比较熟悉的当属36氪的氪空间。

  众所周知,媒体流派们最大的资源优势就是在媒体上面。他们能够借助自己的媒体资源优势为创业项目提供更优质的媒体宣传服务,很多创业公司都需要借助这样的平台来帮助自己实现更好的宣传、推广,这也是很多创业者会选择这种办公空间的最重要的一个原因。

  与此同时,媒体平台在从事媒体报道的过程中,也会接触到很多创业者以及中小企业家,他们也拥有更多更广泛的企业资源。拿创业家的黑马会来说,他们在全国几十个城市都拥有相当规模的创业者会员,其中甚至不乏一些实力非常雄厚的公司,我也是黑马会当中的一名会员。

  不得不承认,媒体流派们正在成为中国共享办公空间的一股生力军。但从共享办公空间发展的规模上看,目前媒体流派们还无法与地产流派以及互联网巨头们相较量,他们也缺乏更雄厚的资金实力。

  大学流派,学生创业不可缺少的精神导师。在全民创业的大潮中,大学生创业也正在成为创业大潮中一支不可忽视的力量。与此同时,一些实力雄厚的大学也开始推出自己的共享办公平台,最典型的代表莫过于清华大学的x-lab,北京大学的创业孵化营。

  毫无疑问,大学能够给创业者以及团队带来更好的创业指导和培训服务。很多学生学到的比赚到的更重要,这也是大学流派的最大优势。而大学流派广泛的教育资源、校友资源当中不乏有很多知名的企业家、大学教授,他们能够为大学流派带来更好的人气。此外,与媒体流派拥有广泛的创业者资源一样,大学流派拥有非常多的大学生创业者资源,这些大学生拥有更多有创意的想法,也拥有更强的创新活力。

  不可否认,从办公的角度来看,大学流派将会拥有非常广泛的学生用户租赁群。但由于学生创业的失败率会更高,大学流派的办公租赁往往都是非常短期的。

  投资流派,资金扶持是中小企业最大的吸铁石。事实上,对于很多创业者以及中小企业来说,他们最缺的往往都是资金,于是一些以资本为驱动的办公共享空间也开始浮现出来,诸如创新工场、天使汇、联想之星等都涌现了出来。

  很明显,投资流派所打造的办公共享空间对创业者们最大的吸引力就是他们的资金扶持。通过吸引一些优质的创业项目,为这些创业团队提供融资服务,从而提升他们的创业成功率。当然,除了资金上的扶持之外,投资流派还提供诸如创业培训服务、办公空间等服务。

  不过从发展模式上来看,投资流派的主要精力并不是放在共享空间上,投资流派所提供的服务主要是针对自己所投资的创业项目为主。也就是说,他们主要是依托投资来扶持创业者、帮助创业者,而办公则成为了他们为创业者提供服务的形式之一。

  咖啡流派,正在从游击队走向正规军。提到国内办公共享空间,也许很多人提起那家3W,他们所打造3W空间以及车库咖啡,也正在成为国内最为典型的两大咖啡创业办公基地。

  作为一个咖啡场所,这里经常会有很多投资人以及创业者前来喝咖啡,当然他们的真正目的并不是喝咖啡。投资人到这里是为了寻找更好的创业项目,而创业者到这里则是为了拿到自己所需要的创业资金,于是无形之中这里就成为了创业者与投资人对接交流的一个好场所。

  不过从创业办公的角度来看,目前很多咖啡厅都没有给创业者提供固定长期的办公场所,都只是临时性的喝咖啡免费享受当天办公。虽然它具备了更好的交流,但是相对较嘈杂的环境无法让创业者更好地办公,尤其不利于团队办公。

  不过,有了投资人与创业者的资源作为基础,以3W、车库为代表的咖啡厅开始为创业者、中小企业提供固定办公空间、投融服务以及知识培训,他们所面临的问题是如何避免同质化竞争。

  巨头流派,实力雄厚却疏于专注。目前百度、阿里巴巴、腾讯、京东等互联网巨头已开始打造自己的联合办公空间,从而加速自己的投资布局。这些巨头能够带给中小企业一些其他平台所不具备的资源和渠道。比如百度能够给中小企业提供百度云服务,阿里能够提供阿里云服务,腾讯能够提供腾讯云服务,而百度能够对接应用开发者的渠道有百度手机卫士、安卓市场、91助手等应用分发平台,腾讯也能够对接应用宝渠道资源等。

  此外,巨头们强大的资金实力也是创业者、中小企业最为看中的。在这些联合办公空间的创业者,相比其他企业能够更优先获得来自巨头的战略投资及入股,这就相当于给自己找到了一个稳固的靠山。

  不过我们从目前国内几大巨头所打造的联合办公空间来看,似乎并不尽如人意。巨头们都在忙于自己的业务生态发展,他们似乎没有更多的精力来一心一意为中小企业、创业者提供更好的办公服务。

  创业流派,创业者为创业者服务。这个流派是非常有意思的,这里的共享办公实际上就是创业者在为创业者提供服务。但是诸如无界空间、科技寺、联合创业公社等办公共享空间,虽然在发展规模上比不上一些地产商们打造的平台,但他们却是最早实现了盈利的一批办公共享空间,当然这得益于他们对WeWork的效仿。

  创业流派所打造的联合办公空间能够更深刻地了解创业者的需求所在,比如什么样的办公风格会更适合创业者、创业者真正需要什么样的服务等。当然,任何事情都是利弊相生,创业流派自己如果没有拿到一定的资金扶持,就难以发展壮大自己的规模,他们也难以给办公者提供强大的资源对接服务。

  活动流派,更像是一个创业者投资人交流的线下平台。这类联合办公空间,通过定期举办项目的发布、展示、路演等创业活动来聚合投资人与创业者,然后实现资源对接,诸如北京创客空间、上海新车间、深圳柴火空间等都是典型代表。

  活动流派通过定期举办各种项目路演活动,在一定程度上提升了创业者的融资效率和进度,也能够进一步增强创业者与创业者之间、创业者与投资人之间的交流、互动,形成一个创业、投资的学习圈、交际圈。但是他们经常举办各种创投活动,也是一个耗费时间、精力的过程。

  在WeWork入华前,这帮中国的学徒们抓住国内全民创业的大浪潮,的确有一些平台获得了不错的发展,但即使是估值最高的优客空间,价值也不过才40亿元人民币、距WeWork的千亿元人民币估值差距非常大,还远远没有形成哪一家具有绝对领先优势的局面,也就是说还处于“战国”式的市场格局。

  他们都还有很多问题需要解决,最重要的就是经营模式,你到底是做投资还是做服务,是提供孵化还是经营社区?不同模式所需要的人才类型、激励机制、发展路径都是大相径庭的。摆在大家面前的是:如何实现办公共享空间的盈利?如何吸引更多优质的企业入驻?如何避免普遍入住率低的问题?与此同时,同质化竞争也十分激烈。

 

WeWork入华后,格局会如何变化?

 

  WeWork作为办公共享平台的鼻祖,总部在美国,但目前他们的业务范围已经覆盖到了全球多个国家和地区,在以色列、英国、加拿大、荷兰、德国、墨西哥等多个国家都设有办事处,正在将其服务渗透到印度、韩国、中国等国家和地区。

  WeWork的服务对象包括了个人、自由职业者、小型创业公司以及很多大型公司。在美国,诸如美国运通、Business Insider和Merck等大型企业也都是WeWork办公平台的使用者。他们通过提供办公租赁,会员服务以及更广泛的增值服务获得了较大的利润。相比美国另外两大共享平台Uber以及Airbnb来说,WeWork拥有更大的增长空间。最重要的是,他们早早就赢利了。在华尔街的资本大鳄眼中,WeWork的增长空间与赢利能力构成的双引擎,使得它具备像Facebook那样成为又一个数千亿市值巨头的秉赋。

  虽说WeWork需要面临的是如何更好地把握中国的互联网创业环境问题,但不论是从平台资金实力上来说,还是从办公平台服务上来说,WeWork相比国内众多的办公共享平台来说,都拥有更大的优势。随着WeWork入华,它能够带动整个国内的办公共享空间一同前进。

  首先,共享办公将成为资本角逐的大舞台。在媒体刚披露WeWork新一轮融资没多久,中国的一家办公共享平台——优客工场很快启动了A+轮融资,融资金额为2亿元人民币,并意图加快自己的扩张进度。他们计划在今年将开业35个项目,全面将自己的办公共享渗透到更多的二三线城市。

  而据可靠消息称,WeWork的新股东名单中,可不止是联想控股和弘毅投资,还有几家实力超强的联合投资人。但不管是谁,可以肯定的是,就像BAT掌控出行市场一样,共享办公市场也将因为资本的青睐而使竞争段位和热度得到几何级提升。

  其次,中国共享办公垂直巨头呼之欲出。来自新浪科技的消息称,洪泰创新空间与优客工场就合并事宜已经取得了重大进展。与此同时,优客工场也正在与无界空间进行深度合作。有趣的是,无界空间与另一家办公共享空间科技寺也在开始谈战略合作。氪空间在前不久与TA众创达成战略合作之后,又与纳什空间达成了战略合作,并战略入股纳什空间的B轮融资。毫无疑问,随着WeWork入华对整体市场的促进作用,国内办公共享平台在不久的将来很可能会涌现出像滴滴出行一般新的垂直巨头。

  再次,行业洗牌加速,七大门派或将缩减为两大流派。WeWork入华正处于中国万众创新、全民创业的高峰时期,正在有越来越多的中国上班一族和大学生成为创业者,他们对于开放式办公有着更高的需求,他们需要更多的创业交流、资源对接等,而办公共享则更好地满足了他们的需求。WeWork显然是瞄准了这一最佳时机杀入到中国市场,并将会推动整个中国的办公共享快速前进。

  与此同时,行业洗牌也已加速,那些不能真正给企业带来服务价值的办公共享空间最终将会被淘汰出局。但是在垂直细分市场领域,会出现新的市场机会,比如专门针对智能硬件办公共享,专门针对互联网医疗的办公共享等,这些企业能够在更垂直细分的共享办公平台获得更好的交流成长,实现更好的资源对接。而随着经营模式的确立,这个市场的主流打法将是两个极端:

  一是WeWork模式,不做孵化器,不做加速器,专注于会员社区的搭建和运营,单纯以服务获取发展。好处是高品质、强体验,迎合了年轻人“办公升级”和“从我到我们”的心灵渴望;缺点是未必能在创业人群当中讨喜。

  二是国内目前主流的孵化器模式,为创业者和投资人牵线搭桥,通过跟投、联合投资扩大盈利水平。好处是在“双创”战略大旗下获得地方政府的眼球,既招商,又引资;缺点是只能依附于创业投资的上风口,一旦形势变化,持续盈利能力将受到重大考验。

  最后,传统写字楼将被迫自我革命。WeWork们冲击的,不止是共享办公的场内玩家,它震撼的更是传统写字楼的业态。一个开放的、共享的、更近距离的社群,正在加速成为中国社会的主流。

  在美国,有个全球500强的行政主管曾对WeWork的负责人说:“请帮我们用WeWork的方式改造和运营办公空间吧,不然我们的雇员都悄悄去你那里租办公位不回来上班了。”由此,很多大公司成了WeWork全新的一批客户。

  WeWork来了,它尽管冲击着国内的同行,但更是在冲击传统、封闭、落后的业态。想想看,你今天还愿意再回到父亲当年“一张桌子、一张报纸、一个白色大茶杯”的办公场景中去吗?你有多少次逃离办公室,在星巴克或者漫咖啡和伙伴们度过温暖的午后?

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