7月16日，世邦魏理仕发布报告称，过去两年中国流向美国的投资占中国海外投资总额均超过1/5，其中大多数投资均流向位于主要城市的酒店和办公楼资产。面对这些来抄底的投资者，澳大利亚、美国、英国等国的房子都纷纷涨价，以致引发当地居民的抗议。6月中国股变后，更多投资者逃离中国股市，在海外大量购买当地的房产。不过，在西方老牌发达国家中，德国却是一个包括中国资本在内的亚洲资本不敢涉足的国家。究竟是什么原因让德国房市如此与众不同？

　　这得回到德国历史来讨论。吸取纳粹崛起的教训，1945年5月颁布的联邦德国基本法在序言中指出，“我德意志人民，认识到对上帝与人类所负之责任，愿以联合欧洲中一平等分子之地位贡献世界和平”。基本法第十四条明确规定“财产权及继承权应予保障，其内容与限制由法律规定之”，“财产权负有义务。财产权之行使应同时有益于公共福利”。根据这些原则，德国的住房政策必须以保障居民住房为房地产政策的基本出发点；为了落实这项精神，德国房地产调控将反对住宅空置、反对房产炒作作为其核心思想。

　　为了促进房产市场供求关系平衡，德国政府严格监管土地销售和租赁。德国居民珍视土地私有权，开发商很难垄断房产市场。德国的房贷条件非常严格，新购房产必须缴纳高额综合税率。鉴于住房还有财富积累属性，为了公平正义，德国政府依据遗产法和税收制度，对住房继承人/受赠人采用超额累进税率，征收遗产税或赠与税。

　　由此可见，根据德国社会传统的价值观，德国即便土地私有，其财产权之享有和运行并非“神圣不可侵犯”（“私有财产神圣不可侵犯”这个说法即便在美国，也因后来的进步主义运动而被否定），而是得对基本法序言之载明的“上帝与人类所负之责任”承担义务。

　　德国的房屋租赁制度也是独具一格。德国是个没有户籍制度的国家，是否拥有房子并不影响居民之基本福利。大量德国居民一生都是租房住。德国禁止政府或物业拥有者随意调高租金（即使物价上涨）。此外，德国政府修建的商品房，其质量标准与房产公司建造的房子没有多少区别，足以满足低收入家庭的租赁需求。根据《租房法》，除非房东自住，无权赶走居住者；如果房租超过当地“房租指导价”的20%房客可依法起诉，如果超过50%，房主将被判决三年有期徒刑。

　　德国实行联邦制。基本法是“巴登-符腾堡、巴伐利亚、柏林、布兰登堡、不莱梅、汉堡、黑森、梅克伦堡-前波莫瑞、下萨克森、北莱茵-威斯伐伦、莱茵兰-伐尔兹、萨尔兰、萨克森、萨克森-安哈特、什勒斯维希-霍尔斯坦及图林根各邦”（载入基本法“序言”）自愿签署并落实的。这样，联邦层面的“社会市场经济”顺理成章地在“邦”层面得以落实。

　　我们可能特别强调精英主义对国家治理的作用。不过，超前规划若没有雷厉风行的法治化落实，一旦“选择性执法”成为一纸空文，则对政府宏观调控职能产生长远的伤害。澳大利亚规定外国人购买旧房的、临时居民搬离后3个月内没有卖房的，罚没所有的资本利得或房屋买价的25%，或房屋市场价的25%，以三者中最高的为准，甚至考虑向每个外国购买者征收每笔1500澳元的申请费。只是由于不敢得罪外国资本，这些决定不是还在谋划中，就是因落实成本太高成为“一纸空文”。

　　因此，没有什么外国炒房团能把德国怎么样。对中国炒房团来说，选择澳大利亚等相对自由化的国家，更有利于财产增值。

　　为了推广德国经验，国内包括中文核心刊物论文在内的很多媒体指出“德国宪法”规定德国是“高福利国家”。这不符合事实。对国家治理来说，有些文字高调地载入宪法既无必要，又有伤害。重要的是如何让国家的核心价值观成为政府公共决策在法治化进程中能落地的方法论。惟其如此，伟大的理想主义精神才有助于人民社会经济权利的拓展。

   (本文作者：沈阳）

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