房地产股票的胜利大逃亡

发表于  2014/12/02 11:12   约5分钟


    (图片来源于网络)

  如果我们对中国股市稍为留意就会发现,在央行降息的消息发布以后,这两天房地产股票大阳线放量暴涨。有人说,降息利好房产,这是明明白白的。但是,股价的暴涨只是表象,在股票拉升的过程中,资本的胜利大逃亡才是事实真相。

  2012年以前,我坚定不移地看多中国房地产。十多年前,当我自己还根本没有任何购房能力的时候,就积极劝说朋友们买房。大约从2000年开始,一位朋友开始与我对赌。他警告我,房地产业如何暴利,房地产有怎样巨大的下跌空间。但是,房价伴随着这位朋友的看空持续上涨,北京在最近几年甚至跳空式上涨。我一直认为,无论房价怎样波动,无论政策怎样变化,只要不看空中国的未来,就不应该看空中国的房地产。2000年以后的几年,房价上涨的巨大压力使我严重失眠。面对各种安慰,我说:“如果现在不买房子,我就再也买不起房子。”2005年夏天,刚刚做完颈椎手术,我就迫不及待地躺在出租车上到处去看房子。

  但从今年开始,我开始绝对和彻底看空中国的房地产。我认为,中国房地产暴利的时代已经结束,房地产作为投资对象的时代已经一去不复返。2013年底,和一位老师聊到房子,他谈到,他的老师卖掉了北京的房子,利用这笔钱在加拿大买了房子养老,他的儿子已经打算在东京买房。他还告诉我,北京房子的价格和东京已经没有差别,同样的价格可以在东京买到同样的房子。我想,在我们有生之年,北京的工资不可能赶上东京的工资。因此,以中国最具有投资价值的上海和北京的房子来说,其价值也已经严重透支。

  香港的房价是深圳房价的天花板,东京的房价则是北京房价的天花板。现在北京的房价不是到了天花板,而是已经撑破了天花板。衡量中国房地产投资价值的最好办法,就是去打听一下日本东京和韩国首尔的房价,尤其是对比一下东京和北京的房价,因为日本和韩国这两个东亚国家都像中国一样土地资源极其匮乏,而东亚三国人民又都同样喜爱储蓄和买房,而且还因为日本东京的房地产曾经泡沫到可以买下整个美国的房地产,所以东京房价为我们提供了一个明显的标杆。比起今天北京的房价来,东京的房价已经是小巫见大巫了。所以,按照有些人的降息是救房市的“救市论”,在今天,房地产即使政府想“救”也已经不知道怎么“救”了。

  现在大的地产业已经把资金转移到海外开发,中国的购房团也早已浩浩荡荡横扫全球。如果现在面对同样价格的房子,你买北京的还是买东京的?房地产的价值不是由百分之零点几的利息来决定的,而是由涨价预期来决定的。因此,政府越是限购,越是设法打压房价,越是替我们指明了投资的方向;而当政府开始放开限购的时候,说明房地产投资价值的拐点已经来临。当然,我并不认同北京房价要暴跌的论调。就个人理性方面来说,上海和北京的房子值得拥有和收藏。

  房地产泡沫只是在表面上放大了中国的财富效应,而实际上从根本上损害了中国经济和政治的健康发展。从政治上来说,房地产形成了中国较严重的腐败。房地产和金融是权力寻租的高端和核心区域。依靠权力,一手拿到国家土地和银行贷款,一手掏空人民的财富。高位房价大大抬高了中国的劳动力和整个制造业的成本,严重危害了中国的产业发展和经济发展。毕竟,中国并不是依靠房地产泡沫而是依赖扎扎实实的“中国制造”才奠定和赢得了今天的世界地位。

  房地产是一味毒药,地方政府(地方财政)为了眼前利益杀鸡取卵,饮鸩止渴。然而,到了今天,由于房地产购买力的严重透支,土地财政再也无法维持,下一步财政收入必然是向房产税狮子大开口,这样房子就由投机对象变成了烫手山芋。这次利用降息利好的幻象,资本通过拉升股票实现胜利大逃亡。现在的房子就像2007年的股票,而现在的股票则像2000年的房子。

  由于中国需求的逆转,高盛预言,世界铁矿石价格将要下跌20年。而中国要消化掉现在房价的泡沫,上升到新的涨价平台,同样需要漫长的时间。

  2000年以来,北京的房价上涨了10多倍。按照复权价计算,万科A股股票1996年上市到2007年上涨了将近200倍,以当前的价格计算则上涨了将近100倍。房屋是中国涨幅最大的商品,万科可能是A股涨幅最大的股票。在短短10年里,它们已经创造了财富的奇迹。在某种意义上,房屋和股票都是商品,它们的价格必然向价值回归。我不是经济专家,只是一个普通的消费者。

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房屋是中国涨幅最大的商品,万科可能是A股涨幅最大的股票。在短短10年里,它们已经创造了财富的奇迹。

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