香港房价为何跌不下去?

发表于  2014/09/10 15:06   约5分钟




  高房价是城市化高度发展的产物,也是经济发展的产物,在一定程度上还是该地区充满活力的表现。


  虽然中国内地楼价连续4个月下跌,但香港楼价却不跌反升,让今年初提出香港“楼市崩溃论”的人掉了一地眼镜。


  香港的楼价涨幅确实让不少人意外,今年以来不但上涨了约10%,反映楼价走势的中原城市领先指数(Centa-CityLeading index)近日更升至125.66点,创历史新高。


  不少人可能会认为,香港楼价之所以居高不下,是由于特区政府最近稍松调控楼市“辣招”、刚需、内地民众赴港买房和建筑成本上涨等这些老生常谈的原因造成。


  但是,除了上述原因外,笔者认为,外界通常忽略了导致香港长期楼价高企的两大主要因素。


  其一,特区政府楼市政策目的并非是让楼市崩盘。


  虽然特区政府为了遏制高房价,推出了不少“辣招”,但是,这些“辣招”并非“绝招”,本意也只是为了阻止楼价疯狂上涨,令房价可以微跌,或者不升不跌地横行一段时间,以待民众收入持续增加,消化高企的楼价,从而买得起房。


  特区政府为何不出动“绝招”,动用强大的行政力量去扼杀楼市,甚至让楼市崩盘呢?


  首先,楼市崩盘会冲击香港经济。环顾世界发达国家和地区,经济发展很大程度依靠的是资产升值,民众也因资产升值而诱发消费欲望。一旦楼市被推掉,不但会造成一个下跌漩涡(Downward Spiral),拖累数十个行业不景气,民众最大的一项资产也会贬值,消费欲望下跌,经济会进入死胡同,严重的还会引发危机。


  在2008年环球金融危机爆发时,就是美国楼价大跌超过30%,造成骨牌效应引发环球金融海啸;紧接着,欧元区成员国希腊楼价大跌40%,引爆了欧债危机。楼价大跌往往会严重冲击经济、引发金融危机,这并非香港特区政府所愿见。


  其次,港府吸取了过去“八万五”建屋计划过度干预楼市的教训,清楚市场变化往往比行政反应快。政府在针对房价升时制定的政策,容易变成房价跌时的毒药,在针对房价跌时制定的政策,容易变成房价涨时的兴奋剂。因此,港府选择更加依靠市场的力量来调节楼市、楼价,政府所要做的就是多建居屋(类似经济适用房)、公屋(类似廉租房),以满足低层民众的住房需求。


  因此,在特区政府不希望楼价大跌影响经济,反而希望楼市健康、稳步发展的情况下,香港的楼价怎么会跌呢?


  其二,高楼价是香港作为国际金融中心的代价。


  国际金融中心的价值,在于资金能够自由进出,可以吸引大量的世界各地资金、富豪和高收入人士前来投资、进驻,他们到达国际金融中心之后,无论是投资炒作还是自住,都无可避免触及到楼市,楼价上涨自然是必然趋势。因此,纽约曼哈顿区、英国伦敦,日本东京等地,无论该国经济如何,楼价都维持高昂,作为国际金融中心的香港也不例外。


  要想楼价维持低水平,除非香港愿意走回昔日以制造业为主的年代,国际资金、富豪等对香港不再有需求,但这谁会愿意?因此,楼价持续上扬是香港成为国际金融中心必须付出的代价。这正是经济学上所说的“租值”,所谓租值,是收入减去(机会)成本的数值。具体到房子,其租值的大小,是由房子的市场价格决定的,市场价格则是由需求决定的。


  此外,在目前香港的联系汇率制度之下,港元的基准利率将随美元利率的上升而上升,加上全球流动性仍保持充足,全球四大央行的总资产负债表达到10.5万亿美元。这从金融的角度来看,一方面,近期内资本大幅流出香港的可能性很小,暂不会对香港楼市带来负面冲击。另一方面,在美元走强的时候,购买房产、股票等港元资产,也是国际投资者进行对冲保值的避风港,这无疑将继续推动香港楼价上涨。因此,除非突然发生重大意外,否则预料香港楼价年底前很大可能还会再涨3%至5%,全年的涨幅则在15%左右。这对于内地的一个启示是,北京、上海、深圳等一线城市经济越发展,金融越发达,民众生活水平越好,房价趋于昂贵是难以避免的。楼价高虽然有弊处、带来民怨,但高房价已是城市化高度发展的必然产物,也是经济发展的必然产物,更是该地区充满活力的表现。


  因此,在某些房价过高的城市,政府不妨参考香港特区政府做法,集中精力进行保障性住房、廉租房的建设,解决低层民众的住房问题。私人住宅市场则更多依靠市场自身去调节,以免政府的政策计划赶不上变化,好心办了坏事。

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梁海明

智谷研究院首席经济学家、“一带一路”百人论坛研究部主任、盘古智库学术委员 /  27 篇文章

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楼市是否暗藏危机,房价为什么不断上涨,地产暴利缘何而来,买房投资何时出手……房地产市场涉及千家万户,不仅是一个经济问题,也是一个社会问题。

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高房价是城市化高度发展的产物,也是经济发展的产物,在一定程度上还是该地区充满活力的表现。

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