一个理想主义开发商愤怒离场

发表于  2014/05/26 15:47   约5分钟


  一个理想主义房地产开发商怀着愤怒离开市场。

  5月22日晚间,融创中国发布公告称,已成功收购绿城524851793股,占已发行股本的24.313%,与九龙仓并列绿城中国的第一大股东。

  曾经参观过绿城的桃花源楼盘,是所见的国内的最有文化气息的楼盘,中式西式,一应俱全,那中式别墅园林的一角,可以与苏州园林媲美,别墅间的过道上移步换景,绿树掩映,人造了一个与世隔绝的桃花源。

  高管说得最多的是“宋总”对品质的追求,他们津津乐道,某次宋总到某别墅区,看门口的大理石不顺眼,当场就让人找把锤子来砸了。所以,这些高管并不以速度快自豪,而是自豪于绿城的品牌行内全认可,找绿城建筑可以绝对放心,而这些高管自己,类似于桃花源这样的别墅区最多做两个,这辈子也就值了。

  宋卫平做的不是建筑,而是文化。做文化的成功人士大多是偏执的,是理想主义者,还有那么一些不可容忍的散漫或者癖好。悲催的是,这些高端文化建筑去化率低,永远处于调控的风口浪尖,想想也是,能买得起上亿元一幢别墅的人,与刚性需求、改善型需求无关,必定是投资者。

  我们可以像新加坡学习,把政府公屋与商品房彻底区分开来,有钱人爱买高价商品房,就是对经济、对税收的贡献,政府通过房价与税收调节,何乐而不为?但等到决策者理念调整过来,房产税的基础条件完成,绿城的机会窗口期也已经过去了。

  并不奇怪,一到调控的关键节点,绿城就屡屡进行股权交易。2012年6月8日,绿城中国与九龙仓宣布双方就九龙仓对绿城进行战略性投资达成合作协议,涉及资金合共约港币51亿元,九龙仓成为占股24.6%的绿城第二大股东。目前绿城创始人宋卫平家族持有绿城25.4%的股份,寿柏年家族持有18.1%。2012年6月,融创以33.72亿元收购绿城9个项目半数股权,双方成立上海融创绿城控股有限公司,共同投资开发房地产项目。今年一季度,融创绿城项目以44.26亿元的成交额排名上海房地产企业排行榜第一。

  从财报上看,虽然2012年绿城中国负债率低到49%,但到2013年年报情况又不容乐观,经营活动现金流量净额从上年末的47亿元人民币下降到12.74亿元,投资活动现金流量净额从67.12亿元下降到-49.84亿元,融资活动现金流量净额则从-88.63亿元上升到82.37亿元。

  这是让人沮丧的数据,虽然去年销售额高达600多亿,宋卫平称拍档寿柏年意愿如此,而孙宏斌也在微博中称绿城没有资金问题,宋卫平个人也不缺钱。但考虑到今年房地产的销售情况,与市场的风雨飘摇,宋卫平不得不大量融资四处推销,心生厌倦发挥自己的品质强项,是自然之选。

  宋卫平有品牌,却不想再玩下去了,因为,他遭遇混乱的管理,“在经历了2005年、2008年及2011年的调控之后,当前的房地产市场已经不是一个正常的市场,而是一个非常扭曲的市场,基本上是面目全非”。同时,也缺乏军队式的强力财务管控能力与八匹马拉不住的野心。媒体披露,在绿城集团执行总经理傅林江作报告讲到成本管控问题时,宋卫平插话说,“在绿城做项目总太容易了,很多人说起项目成本并不是那么清楚,但是公司内部谈起这个问题,都是讲事不讲人,如同隔靴搔痒”,而孙宏斌刚好拥有这一切,压不伏的野心、营销能力、与对绿城品牌的推崇、加上已经有的项目默契合作,宋卫平说,“败军之将不足以言勇。我们可以把项目安心交给融创,闭门思过,好好反省。”

  让度绿城中国的股权,是宋卫平所能做的最理性的选择,由孙宏斌带领绿城中国生存并且壮大,而宋卫平自己,持有没有上市的绿城建设34.6%的股份,很有可能专注于独立运营绿城建设,继续做代建和养老,把对品质的追求做到极致。另一份资产绿城控股,拥有物业管理、酒店、足球、教育等业务和资产,可以延伸房地产下游的服务行业。

  老一辈的企业家会逐渐退出市场,市场的利润率、风格、文化都会发生转变,选择家庭企业方式、在内部选择接班人、或者像宋卫平一样以合作考察的方式选贤,都是不错的选择,在残酷竞争、风险不定、政策飘摇的市场,无所谓对错,只有生与死的区别。

  宋卫平选择孙宏斌,也许预示着,在更残酷的市场,狼性文化与严格的管制,是企业生存不可或缺的因素。

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叶檀

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